本文对司法实践中小产权房合同效力问题、小产权房抵押问题、离婚时小产权房分割问题进行汇总，并结合相关案例裁判结果进行分析，帮助大家更加清晰地了解人民法院在审理小产权房纠纷案件中的裁判规则。

一、小产权房买卖合同效力问题

1. 本集体组织成员之间小产权房买卖合同一般认定为有效

（1）《中华人民共和国宪法》第十条规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。”

（2）国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发（1999）39号）第二条规定：“加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发；农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”

（3）国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发（2007）71号）规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。”

2. 本集体与他集体组织成员之间小产权房买卖合同一般认定为无效

—案例索引—

案情简介：原告钟某系崇义县XX镇XX新村村民，被告殷某为该县XX乡XX村XX组村民。2010年2月14日，原告与被告双方签订一份《房屋买卖协议》，约定原告将坐落在崇义县XX镇XX新村XX号小公路边的砖混结构第三层房屋及柴棚间卖给被告，由原告负责办理国有土地所有权房产证、国有土地使用权证。后因未取得二证被告拒付购房余款。被告对房屋进行装修并居住至今。后双方发生争议，诉至法院。

裁判要旨：

一审法院经审理认为，农村集体土地宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得。原、被告所签订的《房屋买卖协议》买卖标的物不仅是房屋，还包括相应的集体土地宅基地使用权，违反我国有关法律、法规强制性规定，应认定为无效。

二审法院经审理认为，宅基地使用权的主体是农村特定集体经济组织的农村居民。殷某的户籍虽属农村户口，但其是崇义县XX乡XX村XX组的村民，并非崇义县XX镇XX新村的集体经济组织成员，其不具有使用XX镇XX新村宅基地的资格，而双方所签房屋买卖协议是一种集体土地上房屋的买卖合同，该房屋买卖行为也未取得XX镇XX新村村委会的同意，故殷某与钟某签订的房屋买卖协议无效。

3．集体组织成员与城镇居民之间买卖小产权房一般认定合同无效

—案例索引—

案情简介：2002年，南昌经济技术开发区区工委、管委会决定对下罗村XX自然村实施拆迁。原告汪某的自建农房属于拆迁范围。同年1月16日，下罗村委会与汪某签订一份《下罗XX自然村农房拆迁补偿协议》，该协议对拆迁补偿事宜进行了约定。2003年9月底，汪某获得下罗村委会拆迁安置房一套，即下罗新村X区XX号。2005年7月1日，汪某（甲方）与被告黄某（乙方，城镇居民）签订协议，约定由乙方认购甲方所有的罗新村X区XX号拆迁安置房一套。后原告诉至法院要求被告返还上述房屋。

裁判要旨：一审法院经审理认为，农村的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。本案诉争的拆迁安置房附着的土地属于农村集体土地，根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》关于“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”的规定，宅基地、农民住宅或小产权房仅能在农村同一集体经济组织内部成员之间进行流转，城镇居民到农村购买农民住宅的行为是不受法律保护的，涉案买卖行为无效。

二审法院经审理认为，汪某与黄某签订的《房屋认购协议书》因违反了《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》关于“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”的规定而无效。

—例外情形—

城镇居民在签订小产权房买卖合同后取得了该集体组织户口并经相关部门批准，该房屋买卖合同一般认定为有效。

—案例索引—

案情简介：被告马某原为城镇居民。1989年，被告马某与原告陈某签署房屋买卖合同，陈某将位于北京市海淀区XX乡XX河的农村房卖与马某，价款21000元。随后，马某向有关部门交纳了相应税款，取得了相应审批，并于1996年取得北京市房地产管理局颁发的房产所有证。此后，马某于2005年将户口迁入该房屋。陈某认为，根据我国法律规定，农村宅基地不得向城市居民出售，双方签订的房屋买卖合同违反了国家法律规定，故请求法院判令双方签订的房屋买卖合同无效，并要求马某腾退房屋。

裁判要旨：一审法院经审理认为，因诉争房屋之宅基地属当地农村集体所有，马某属城镇居民购买农村房屋，虽签订买卖合同当时系双方自愿，且马某购买后在院内增建了房屋居住至今，然地方房屋之买卖必然涉及土地使用人之变化，故不能排除此房屋买卖违反法律规定之性质。判决双方签订的房屋买卖合同无效，马某于判决生效后一个月内腾退诉争房屋。

二审法院经审理认为，按照我国法律规定，农村宅基地的所有权属于农民集体所有，宅基地使用权人在对宅基地行使收益和处分权利时，应当受到严格的限制。在此前提下，城市居民购买农村房屋的行为一般应当认定无效。但在处理具体案件时应当结合个案的不同情况综合加以判断。本案中，马某作为城市居民，其与陈某签订的房屋买卖合同已经过海淀乡政府的批准。此后，马某取得了该房屋的产权证书，并已于2005年将户口迁入。在十几年的时间中，马某在诉争房屋中实际居住，已对该房屋形成了稳定的占有关系。鉴于此，在综合案件当时的历史背景及从有利于维护现有的房屋占有关系角度考虑，应当确认马某与陈某签订的买卖合同有效为宜。据此，作出撤销原审判决，驳回陈某诉讼请求的终审判决。

4. 小产权房买卖合同被认定无效后的处理规则：

（1）《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”

（2）2006年9月14日，北京市高级人民法院下发了《关于农村私有房屋买卖合同的效力认定及案件的处理原则问题》，明确在合同无效的原因方面，出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任；在合同无效的处理上，应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素，平衡买卖双方的利益，避免认定合同无效给当事人造成利益失衡。

（3）海南省高级人民法院于2011年下发的《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见》规定：“城镇居民就农村集体土地上修建的小产权房与他人所签订的买卖合同无效，由此而造成的损失由双方按过错责任大小分担。”

（4）山东省高级人民法院2011年11月30日下发的《全省民事审判工作会议纪要》规定：“对于因买卖在集体所有的土地上开发的小产权房而引发的纠纷案件，要严格贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序，依法确认小产权房买卖合同无效，并通过出卖人承担缔约过失责任等方式避免当事人之间利益关系失衡。”

（5）2013年4月，北京市高级人民法院整理了《当前民事审判中需要注意的几个法律适用问题》，再次明确在确定赔偿买受人损失时，如诉争房屋之后已处于拆迁程序之中，房屋重置和区位补偿价格可参照拆迁程序中的评估结果予以确定；如尚未进入拆迁程序，可通过委托鉴定的方式确定房屋重置和区位补偿价格。

二、小产权房未办理抵押登记，抵押权行使问题

—案例索引—

案情简介：被告童某与朱某系夫妻关系。2013年8月，童某向原告借款人民币60万元。同月22日，原告将借款转入童某的银行账户。2014年9月3日，原告与童某签订一份《抵押合同》，约定童某将位于贵溪市XX镇XX村委会XX村小组的四层半钢筋结构房屋（XX村建字《村镇房屋建设许可证》，2007年9月14日）抵押给原告，但未办理抵押登记。因童某自2014年8月22日起未支付原告借款利息，故原告诉至法院，请求对该房屋享有抵押权优先受偿权。

裁判要旨：原告要求优先受偿《抵押合同》中约定的房屋，因法律规定建筑物抵押应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，本案中原告与童XX签订了《抵押合同》，但未办理抵押登记，抵押权未设立，故对该诉请不予支持。

三、离婚时小产权房分割问题

—案例索引—

案情简介：原、被告于1999年经人介绍相识，同年11月4日登记结婚，婚后生育一女。2015年，原告以双方婚前缺乏了解及沟通，婚后夫妻之间缺少关心照顾，导致夫妻感情变淡为由向法院提起离婚诉讼，并请求法院对坐落于济南市天桥区的房屋进行分割。庭审中，被告称其不清楚该房屋是否办理了产权登记，但明确房屋产权未在其名下。原告认可上述房屋系双方婚后购买，但该房屋系小产权房，未办理房屋产权登记。

裁判要旨：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十一条规定：“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。”涉案房屋未办理产权登记，未取得完全所有权，根据上述规定，在本案中对该房屋的所有权归属，不予处理。鉴于该房屋现由被告占有使用，且孩子随被告共同生活，在该房屋办理产权登记之前，由被告居住使用该房屋为宜。待该房屋办理产权登记取得完全所有权后，双方如有争议，可以另行主张权利。

判例研究 | 关于“借名买房”的裁判规则

涉房产的这些纠纷，希望你不要遇上！

编辑：朱 琳

排版：孙 丽

审核：刘 畅

来源：中银南昌建筑工程法律服务团队

Mr.zhu

2025-05-29 08:35:45