作者：熊承星

作者简介：华中科技大学法律硕士，专职律师。中国法学会会员，广州黄埔法院特邀调解员，中国微信诗歌学会会员、湖北诗词学会会员、湖北楹联学会会员

文丨熊承星

我有好几次被同事或律师同仁问到关于离婚诉讼中共同还贷及增值/补偿款如何计算的问题，我发现许多律师对这个问题的理解其实都是模糊的，也就是说他们并没有完全理解。即便是对于一些以代理离婚诉讼为主要业务的专业离婚律师，如果从来没有深入研究过这个问题的话，当你本来有反驳上诉空间时，你对于法院判决书中采用的房屋补偿款计算方式可能就不知道如何有效挑刺。尤其是在房子价值较大的情形下，不同的计算方式就可能导致不同的计算结果，而这个结果在数额上有时可能是十来万甚至更大的差异。

本文就专门讲讲这个共同还贷及增值/补偿款的计算方式问题。

01.哪些情形需要计算共同还贷及增值/补偿款？

法律上“共同还贷”的涵义我就不赘述了。

离婚诉讼（或离婚后财产纠纷案等）中，只要案件所涉房子在夫妻婚姻关系存续期间存在用夫妻共同财产还贷行为（无论是从夫妻哪一方银行账户支付贷款）的，如果贷款没有全部还清，那一般就会涉及到需要计算共同还贷及增值/补偿款这个问题（诉讼实务中，男女双方都要房子且还愿意各占一半产权的情形较少，一般是一方要房子，另一方要补偿；或者双方都不要房子的情形下，房子卖掉再分）。如果房贷已经全部还清，那补偿计算方式就很简单，这也不是我想讲的东西，就略掉。

至于房子是婚前购买还是婚内购买，或者一方瞒着另一方在婚姻关系存续期间偷偷买房、偷偷还贷（比如男方隐藏财产，或者男方给第三者买房子等情形），无论房子写哪一方名下，这些情形都可能会涉及到需要计算共同还贷及增值/补偿款问题。

上面这些比较容易理解，咱们直接进入重点内容。

02.理解“共同还贷及增值部分”本质：房屋增值系数

为便于大家理解，咱们先以一个法条作为切入口。

《民法典婚姻家庭编司法解释（一）》第七十八条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。

上述这两款其实就是照搬了原《婚姻法司法解释（三）》第十条规定（婚姻家事律师对这个法条应该极为熟悉）。该法条中规定的“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”，也即离婚诉讼中常见的需要计算共同还贷及增值/补偿款的情形。

那到底如何计算这个“共同还贷及增值”呢？我们会在一些实务文章或书籍中看到这种计算方式：

共同还贷及增值部分=夫妻婚后共同还贷部分÷实际总房款×离婚时房屋市场价值

这个公式里，每一项似乎都没啥理解难度，比如“夫妻婚后共同还贷部分”这一项从银行还贷记录就容易计算出来；“实际总房款”也容易理解，指购房时花费的成本；“离婚时房屋市场价值”也好理解，实务中直接按夫妻双方都认可的房屋价值或者按房产评估价值来计算即可。

确实，如果仅看这个公式是比较容易理解的，但一旦放在具体的诉讼实务中，尤其是当你看到对于同样的房产情形，但不同法院判决书中用不同方式计算但你又说不出差别在哪，这个时候你就糊涂了，你也不知道法院的计算方式对不对。你只知道按法院的计算方式用手机计算器验算一遍后没发现计算错误，于是你就认可了法院的计算方式。但问题是，法院的计算方式就一定准确或公允么？其实不一定。

我们不知道法院的计算方式对不对，对上面这个公式也容易忘掉（非婚姻家事律师遇到类似案件了一般都是临时查看相关文章学习），核心原因其实是由于我们没能理解上面这个计算公式本身的涵义。

上面这个公式，它是最简洁的一个，省去了很多细枝末节。我们可以理解为它是一个“元公式”，但在理解时，我们需要从数学视角切入。

其实，上面的“元公式”可以换一种表述方式：

共同还贷及增值部分 = 房屋增值系数 × 共同还贷部分

房屋增值系数（也可称为“升值率”），就是房屋现价值与原始购房价值的比。放在上面的公式里，就是“离婚时房屋市场价值÷实际总房款”。如果房子增值系数为“1”，即没有涨价（生活中很少出现这种情形），那共同还贷部分就是需要分割的部分。

上面的元公式是先除后乘，而从增值系数这个角度来理解的优势是，它从形式上将共同还贷部分视为一个常量，将后面部分单独拎出来理解成“房屋增值系数”。这样理解符合人简易思维原则的特点，我们直接从字面上就容易理解上述公式的含义，甚至理解后就不易忘掉。

事实上，离婚诉讼实务中，但凡涉及到需要计算房屋还贷及增值部分这种情形的，其本质都可以从我讲的这个“房屋增值系数”角度来计算。它是我们理解、掌握、记忆相关房屋价值分割计算方式的一种极为简易、便捷的思维方式。

（用“增值系数”乘以“双方共同财产部分”，再乘以分割比例，就是需要补偿的数额。这种计算思路适用于房屋产权比较杂的情形，比如上面列举的法条中一方婚前购房、婚后夫妻共同还贷这种情形，婚前一方支付的购房款及还贷额所对应的房屋产权其实属于其个人部分，但婚后共同还贷部分又属于夫妻共同财产，这种权属份额就是产权比较杂的情形。这个时候就能用上这种增值系数计算思路了。如果房屋产权完全属于一方个人财产，或者完全属于夫妻共同财产，那就没必要如此复杂计算了。这一点无须赘述）

03.计算房屋增值系数的5种方式

这部分及下面第4部分是本文的重中之重，是所有婚姻家事律师都应该熟悉的业务知识技能。

说回正题。就我所见过的房屋增值系数计算方式，大致有七八种之多吧。这里我介绍其中的5种“基本”方式（其中一种为最高院官方观点），其他计算方式一般只在学术类文章中出现过，属于极少数观点，略去不提（我没介绍的计算方式，有些从理论上讲可能更为合理，但目前还不能为实务界所接受，所以就没必要提。有兴趣的读者可自行搜索相关文章了解）。

方式一：房屋增值系数=离婚时房屋价值÷（买房时房屋价值+已偿还贷款利息）

其中，已偿还贷款利息=已偿还贷款总额﹣已偿还贷款本金

我稍作解释下。我上面说的那个“元公式”中，房屋增值系数=离婚时房屋市场价值÷实际总房款，这个“实际总房款”在上面这个“方式一”中就是括号里的内容。它把“已偿还贷款利息”考虑进去了。

婚姻家事律师应该能意识到，该“方式一”其实就是目前诉讼实务中许多法院的计算方式。能熟悉并掌握这种计算方式，你才算懂得“法官思维”。

方式二：房屋增值系数=离婚时房屋价值÷（买房时房屋价值+按揭贷款利息总额）

其中，按揭贷款利息总额=按揭贷款总还款额﹣按揭贷款金额

该计算方式与上面“方式一”对比很明显的不同在于，“方式二”计算出来的房屋增值系数更小，因为分母中利息数额更大了。

方式三：房屋增值系数=（离婚时房屋价值﹣未还贷款本息总和）÷（买房时房屋价值+按揭贷款利息总额）

对比可知，该计算方式与上面的“方式二”对比，其把“未还贷款本息总和”考虑进去了，理论上讲更公允、合理，但计算出来的房屋增值系数会比“方式二”小一些，因为分子少了。

方式四：房屋增值系数=（实际已付款总额+房屋婚内增值额）÷（买房时房屋价值+按揭贷款利息总额）

其中，

实际已付款总额=购房首付款金额+婚前个人还贷额+婚内夫妻共同还贷额

房屋婚内增值额=离婚时房屋价值﹣结婚时房屋价值

这种计算方式的独特之处在于，它比较“斤斤计较”，房屋增值额从双方结婚登记之日起严格计算。

方式五：房屋增值系数=离婚时房屋价值÷（结婚时房屋价值+共同已还房贷利息+其他费用）

其中，其他费用=购房的必要支出=契税+印花税+评估费+中介费等

注意，“方式五”这种计算方式就是最高人民法院民一庭的官方观点，婚姻家事律师很有必要熟练掌握。

我上面介绍的这5种计算方式只是“基本”方式，实务中可能会见到各种变体形式。比如在“离婚时房屋价值”这一项上，离婚诉讼中如果是房屋评估机构来评估房屋价值的话，那就会产生评估费用；如果房子是拍卖方式卖掉的，就可能会扣除拍卖费用等杂七杂八的费用。如果房子是婚内购买但夹杂有其他人一起还贷情形的，那对于“共同还贷部分”的理解就得相应变化才行，有时可能需要把房子首付款计算进去（文章末尾我附了一个真实案例，就是这种需要把首付款计算进去的情形）。

其实如果我们仔细比较上面这5种计算方式，会发现没有一种是完美的，如果结合各种计算方式中合理的地方综合一下，可能就是更为合理、公允的计算方式了（其实就是我上面说的没提到的其他几种计算方式）。但就诉讼实务而言，我们其实只需要熟练掌握第1种和第5种计算方式基本上就够了（其他3种，婚姻家事律师有必要熟悉）。

04.我们自己如何选择？

如果我们自己遇到离婚官司了（或者说律师代理相关案件时），我们选哪种计算方式对自己更有利呢？法院又是否会认可呢？相信你读到这里时肯定会产生这种想法。

其实就诉讼实务而言，我在上面有提到，最常见的两种方式其实就是“方式一”和“方式五”。这两种计算方式中，“已偿还贷款利息”和“共同已还房贷利息”其实是一个意思（用不同的说法是因为我原封不动的保留了我接触这些计算方式时它们的原始表述方式，但这不是重点）。“方式一”和“方式五”最大的不同之处在于，前者是按买房时房屋的价值为基准计算的，而后者是按男女双方结婚登记时房屋价值为基准来计算的。哪种更合理呢？显然是后一种（即最高院民一庭的计算方式），因为房子可能是婚前买的，而婚前购买的房子离双方登记结婚可能有好几年的时间差距，这期间说不定房价就有显著差异。而且如果是房屋价值很高的情形（比如四五百万甚至更高的），那“方式一”和“方式五”计算出来的结果可能就相差很大。

最高院的计算方式似乎更合理，那是不是说就一定要选这种计算方式么？

答：不一定，得看具体情况。

比如，诉讼实务中“方式一”也是很常见的法院采用的计算方式。可能会有读者感到不理解，难道那些基层法院的法官不熟悉最高院官方观点么？难道案件代理律师没意识到这一点么？其实都有可能！

还有一种可能：当双方都有代理律师时，其中一方律师对房子价值分割的各种计算方式极为熟悉（比如像熊律师我这种）而另一方律师明显专业度不够（比如像张益达这种律师），如果熊律师发现张律师提出的房产分割计算方式其实对熊律师当事人更为有利时，那熊律师可能就默不作声暗自心喜，完全认同张律师的意见。而法院也完全有可能直接采纳双方都认可的计算方式（注意，以“方式一”和“方式五”这两种方式而言，对于同一个房子，它们计算出来的房屋增值系数一般是“方式五”更小，因为对于婚前买房情形而言，买房时房屋价值极大概率是小于结婚时房屋价值的，而“方式五”中又纳入了“其他费用”，所以“方式五”这种方式的分母更大，计算出来的结果自然就更小）。

所以，我们需要熟悉各种计算方式，然后看不同计算方式得出的结果有多大差异，对比后选择对己方最有利的一种方式向法院提出（或者作为反驳对方、提起上诉的理由）。

但有一点要注意，如果对方直接就是按最高院的观点来主张的，而事实上按“方式一”计算的结果其实更有利于其自己，那相当于对方帮我们答辩了，为我们省了力气；如果对方是按“方式一”主张的但其实按“方式五”计算的结果对其更有利，那同样的道理，我们默默欢喜就好了。诉讼嘛，原则上以己方利益最大化为宗旨。在法律允许范围内，不违规、不背地里小动作，对方律师输在水平上了也怪不得他人。

当然，最高院这种计算方式，也是可以在房屋现价值这一项上动脑筋的，也可以主张扣除一些费用，让计算出来的房屋增值系数更小。这就得看我们自己是哪种立场了。

总而言之，概括起来就是，关于房产共同还贷及增值的计算问题，看哪方先出招（给出计算方式）：如果是自己先出招的，按最有利于自己的方式向法院主张，最差的结果无非就是最终变为最高院（即“方式五”）或“方式一”的计算方式；如果是对方先出招的，看其计算方式与“方式一”或“方式五”比较后哪种更有利于自己，然后相应地提出反驳意见（通俗理解就是，当我们需要给对方补偿时就尽量算低房屋价值，比如算低房屋增值系数、扣掉杂七杂八的费用等；当对方需要给我们补偿时，我们就按对我们最有利的计算方式进行主张）。

当然，如果遇到业务熟练的法官了，想在计算方式上占便宜的做法可能最终也难实现，但至少我们得知道可能存在的有效应对方式。好比对弈下棋，如果给你的就是不好棋局，那你也得具备一眼看穿全局的能力，做最差的心理预期，但须尽最大努力。

附：

为便于大家理解“增值系数”的涵义，我这里举一个真实法院判例（法院是按“方式一”来计算的）。

女方与男方于2010年1月26日登记结婚，2019年7月4日经法院调解离婚。离婚后女方才发现，她与男方婚姻关系存续期间，男方有第三者，且男方给第三者买了一个房子。于是女方怒而提起离婚后财产纠纷诉讼，要求男方对自己作出补偿。法院经调查后认定的事实有：该房子购买时总价525487.5元。购买时男方出了首付款135487.5元，向银行贷款39万元。截止2019年6月，关于这套房子男方已还本息72845.41元（其中含利息44434.88元）。诉讼中双方一致认可该房子市价约90万元，男方同意给女方补偿，自己要房子；另查明男方与第三者于2019年8月办理了正式结婚登记手续。请问，假设法院按六四开计算补偿款的话，该如何计算呢？（该案例中，法院是按六四开计算的，女方分得60%，这是考虑了男方婚内出轨这一情节）

按我上面讲的步骤，可以先计算房屋增值系数。此案例中，按给出的数据可以计算出来：

房屋增值系数 = 900000÷（525487.5+44434.88）≈1.579

第二步，计算“共同还贷部分”。要注意，上面提到的5种计算方式都是按房子是婚前一方购买来设定的，所以夫妻共同的就是还贷部分。但此案例中，房子是男方在婚内偷偷买的，那属于夫妻共同的部分就不止还贷72845.41元了，还得把首付款135487.5元计算进去。这样计算出来的结果再乘增值系数才是夫妻共同财产，再乘以补偿系数60%就是需要给女方的款项。

完整计算方式：900000÷（525487.5+44434.88）×（72845.41+ 135487.5）×60%=197395元

这就是法院判决书中的计算方式，最终双方都认可了。

那能否直接按房子现价值扣除剩余未还房贷后，再乘以60%，按所得结果向女方补偿呢？不能，因为后来男方与第三者正式办理了结婚登记手续，也就是说，房子总价值中也有男方与第三者的共同还贷部分。相当于这个房子是一个所有权份额比较杂的“混合体”，所以不能直接按房子卖掉后的净价值给女方补偿。

上面这个例子中我们可以看到，房屋价值才90万，增值系数就是1.579了，如果现实生活中是北京或上海、深圳这些城市的房子，房价动辄四五百万甚至更高（如别墅动辄上千万甚至上亿），即便增值系数只相差0.01，乘以高房价后也可能是数十万的数据差异。我们可以简单计算下，比如，即便只把购房时的契税算进去（假设是3万元），那计算出来的房屋增值系数再乘以共同还贷部分，结果可能也会相差十来万。

因此，房屋增值系数（升值率）它其实相当于一个“杠杆率”，别看它数额不大，但一旦乘上高价值房价后，结果就会被放大。

这也是我写这篇文章想表达的观点：熟悉各种计算方式的意义在于，即便在相关房产分割中无法占尽利益，至少也不能陷入被动，或者说不能仅因认知上的差距（如根本不知道还有对自己更有利且有法院参考判例的计算方式存在）而输掉本不应该失去的利益。否则那就不是大度，而是愚蠢了（如果自己不计较不在意的，那是另一个话题了）。

（作者：熊承星律师，中国法学会会员，广州黄埔法院特邀调解员）

Mr.zhu

2025-05-03 15:16:09