政策性房产，顾名思义，就是政府为了保障中低收入家庭能买得起房，住的起房，而根据国情房情推出的一系列保障性住房。既然是政策房，那跟商品房相比，房屋的资产、流通、商品属性被政策大幅度调低了，买了自住可以，想要交易变现，就面临着种种政策限制，在二手房市场中比商品房自然的低一个档次，一般来说，有资质买政策房，直接买一手的政策房好了，二手政策房差不多10年左右才有流通机会，并且交易会同样受到政策限制。下面具体跟大家分析下这几种政策房对应的政策性限制。

经济适用房，是面向本市户籍低收入家庭的保障性住房，5年内不得交易，如出售只能原价出售给同样满足经适房条件的家庭，5年后上市交易，要补缴高额的土地出让金。

共有产权房，是政府和个人分别持有该房的部分产权，比如该房市场价是50000元每平米，个人可以按35000元每平米买下70%产权，相当于7折就可以购房入住。

共有产权房购房人取得不动产权证未满5年的，不允许转让房屋产权份额，因特殊原因确需转让的，价格不能按照市场价，而是要按照购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。5年内因资金周转转让，基本上要赔钱。取得产权证满5年需转让的，可按市场价格转让。但代持机构拥有优先购买权，代持机构放弃的，转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。你能卖的，就只有你持有的这部分产权。

两限房，全称为限房价、限套型普通商品住房，也被称为"两限"商品住房。持有5年后可以作为商品房自由交易，并且只能卖给同样的有两限房购房资质的中低收入家庭，且要按当时商品房评估价格，补缴35%土地出让金。

限竞房，所谓限竞房，就是在土地出让之前，相关管理部门先制定好该地块未来新建的房屋的封顶售价和平均售价的最高限制，在这基础上，再由各房企竞价拿地，价高者获得开发机会。

同样，限竞房也需要满足政府规定的保障性住房轮候家庭，且必须5年后才能上市交易。

政策性住房，一是限制了购买人群，大多是限制申请保障性住房且符合一定条件的家庭，才有资格购买，并且将来交易，也只能面向同样的人群，二是限定了交易期限，一般按照2年建设，2年下本，5年持有，一个家庭一旦购买了政策性住房，基本上10年左右没有房产变现流通的机会，同样十年后的北京的房产市场，是不是会供过于求，还是保障性住房家庭会有更优惠的保障新房，二手保障性住房是否会面临无人接手的情形也不好说。

政策房社区人群70％以上是中低收入家庭，刚需家庭，保障家庭，绝大多数房产都是90平米以下，注定了圈层和人群的差异，在这之上考虑所谓的居住品质和改善居住条件意义不大。

政策房只能在符合政策的刚需人群之间流转，基本都以小面积为主，都是为了满足基本的居住诉求而生，真正回归居住属性，所以政策房都只是住房，不能算是真正意义的资产，流通困难，资产属性非常弱。

纯商品住宅是在高值人群之间市场化流转，并且正真体现商品和资产属性，房价随行就市，加上圈层和人群决定的消费能力支撑，注定未来纯商品房的房价会有更好的预期。

大利给大家的建议就是，家庭财力能够得上商品房，尽量买商品房，商品房既是房产，也是资产，满满五唯一的商品房是现今二手房市场的主力，商品房的平均换手年限是7年，当然如果有机会入手政策房，且家庭未来收入预期变化不大的，比如一些体系内公职人员，事业单位编制人员，家庭收入有限，那么直接购买政策性住房还是非常划算的。

作者：Mr.zhu

发布时间：2025-05-29 14:34:50

更新时间：2025-09-07 20:45:03