北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

提问1：

您好！章哥，目前我们在北京有两套房，门头沟新购一套四居室，有贷款一百多万。目前居住在石景山的二居室，没有贷款，价值550多万。想卖掉这套，给孩子换学区房，如果卖的话，由于不是满五唯一，税费比较高，大概在四十万，所以直接影响到售卖价格，不划算。但我们有两个孩子，大宝四年级，小宝三岁了，想尽快给大宝换房办转学。

想请教一下您：是买西城区广外，广内，牛街还是海淀区永定玉泉片区房的？最近就了解了这些片区，二居室的在八百多万左右。如果买海淀的，离新房近还能自己住，接送上学。西城的就只能凑合着住了，请问您有何建议？要不要置换？怎么折腾合适？谢谢您！

回答1：

1、这三个学区还真不好选，尤其是西城多校划片之后就更不好说了。广外的小学一般，中学除了椿树馆能80%直升八中，其他的都是派位，实验派大椿天，北小派广牛。广牛的小学挺好，中学有个回民学校，也说不好。

永定路是海淀普通学区，一直就属于中等吧。如果让我选的还是选这里，感觉相对更加保险，没必要非去西城。

2、我一直有个建议，就是在学区差不多，不好选的时候，选离自己近的。因为孩子上学之后，学校教育是一方面，家庭的支持也相当重要。无论接送还是补习班，能路途上方便些是很大的优势。小学相对还好，不算压力太大。但到了初中之后，繁重的学习压力太大了。

反正我家孩子上初中之后，我们电动车就准备了两辆，就为了避免拥堵，早晚接送能抢出20分钟时间来。上补习班也是尽量用电动车，抢出时间来并不是让孩子多学什么，而是让他多睡会儿，要不身体都吃不消。总之，除了好的教育环境，能给孩子一个相对方便和舒适的生活环境也是非常重要的。对家长也是很大的帮助。

3、总之，我建议就选玉泉路的，与西城的两个学区很难分成高低，那就选更方便的。至于你们这资金方案，我看不出能有什么建议的地方。不满五唯一，如果是唯一的话的还相对能办，不满五无法解决。仅供参考。

提问2：

章哥您好。我们老两口名下有三套房，1套在丰台区风格与林苑128平(连排别墅叠下带地下室及车位) (大概能卖800万左右) 2、在五道口王庄路62平(大概500万左右) 3、在东城崇文门新景家园59平。这三套房都在出租，我们住在儿子名下的国瑞城商品房里。

儿子在西城区大拐棒胡同有套40平米的学区房，孙子今年2岁半，我们考虑将来孙子上学后，需要我们每天接送，考虑到接送太远了，有没有必要把丰台和五道口的房卖掉，到离学校较近的地方再买一套呢？还是将来在学校附近租套房子住。不知道怎样更好些？烦请章哥指导。谢谢！

回答2：

1、是否卖掉看看成本吧，觉得划算就换。

2、风格与林加五道口是1300万，如果是全款置换的话，税费能低些，控制在4%怎么也够了，那就是50万。但这只是一次的成本，孩子用完学位后这套房是否卖掉？一般都是要卖掉的，留着没用，租售比还不合适。那如果卖掉的话可又是至少50万。那就是总计100万的税费+中介费。

以1300万的房子计算，月租金一般在1.3万，100/1.3=77个月。这还没算装修费和时间精力成本，那也就是说，置换成本大概相当于七八年的房租。

3、我建议是最好别换，直接租房最省钱，也方便的多。学区房本来就没必要准备两套，有一套能确保学位就够了。有现在这两套房收租金，以租养租最合适。省下这100万给孩子上辅导班也好啊，何必白交给税务局和给中介发工资呢！

4、再一点，现在投资学区房是有一定的风险的，就像今年的430多校划片政策似的，一下让不少学区房业主手忙脚乱，急着甩卖房产，结果不少人受了损失。这种教育改革无法预测，也无法预防。总之既然有了学区房，就没必要再冒这风险了。

5、风格与林挺好的房子，当年2003年非典的时候开盘，5600多吧，反正挺贵。我记得还是当时北京台最红的主持人，刘元元给做的广告。好像是《第七日》，整整一期，就介绍风格与林多么的绿色与安全，能最大程度隔离病毒，确保业主安全。当年这个广告震惊地产界，连卖房子都能蹭疫情的热点。

至少在新发地附近，这里是档次最高的小区了，期颐百年的联排也不如风格与林。如果新发地搬迁，那这里的价值更会提升，所以最好留着。

6、五道口也是学区房，如果用不上的话倒应该换掉。但看来你们已经没有指标了，也犯不上为了这套房折腾，所以也留着吧。户型小总价低，就算有什么政策变动影响也不大。

7、总结：不建议置换，以租养租最划算。仅供参考。

提问3：

章哥您好！最近在二套中纠结，上班在西二旗，目前手里一套在劲松55平米小两居，对口学校陈经纶劲松分校。因为上班太远了，现在在看海淀，预算500-600万改善，80m以上。最近看上了北坞嘉园北里，主要看上环境，对口首师大玉泉分校。俩孩子老大马上要上幼儿园。请问章哥放弃劲松去四季青有什么值得注意的弊端么

回答3：

1、劲松分校不是和陈经纶帝景合并了吗？听说是前两年分班，2022年彻底合并教学。帝景在朝阳连续好几年的中考第一，这成绩放到海淀也不弱。

这消息我是听别人说的，如果是真的，那换到北坞嘉园的意义就不太大了。都是九年一贯制，帝景的水平应该至少和首师大玉泉差不多。

2、当然，从帝景毕业之后，高中必须进入朝阳的重点校，那才能确保高考成绩。而朝阳的重点录取率是30%左右，海淀一直是45%。从这点来看，海淀更占优，上好学校的最终目的就是为了好高中和高考。

朝阳的好高中少，竞争比海淀还要激烈。这点朝丰石都差不多，好高中就那么几个，想进去就得玩命拼。所以还是去海淀更好，有利于将来的高中和高考。

3、成本问题，如果是将来在海淀常住，那无所谓。但如果是用完了学位就卖掉，要考虑成本是否划算。以500万来算，算你们买房时是首套资格，税费+中介费在4%，那就是20万。但如果将来卖掉再置换的话，二套资格要6%，30万。总计就是10%的费用，很高的，要考虑清楚。

4、我对学校不太懂，也不能判断劲松分校和玉泉学校的高低，以上的仅供参考。

提问4：

章哥你好，我们两口子都是新北京人，毕业留京工作。目前年收入40万左右。现有平乐园一套两居，公积金贷款，目前还有50万未还。预计两年内还完。孩子一岁。手里现金100万，现在考虑有没有必要在本小区再买一套一居室（隔壁邻居一居空置多年，想买入，但要看缘分。）这样老人跟我们住的近，便于照看孩子。

或者直接置换一套学区。学区的话哪里合适？请问我们这种情况适合置换到哪里的学区？平乐园这边听说陈经纶收了几所学校，帝景和劲松校区合并，不知道有无必要留在这里。目前考虑以孩子上学为主，希望能得到中等以上的教育资源。很喜欢你的解读，每篇必读！感谢您的解答！

回答4：

1、学区的事情说不好。帝景确实是和劲松合并了，说是前两年分班上课，之后会完全合并教学。但这会影响到平乐园吗？这里应该是北工大英才的校区吧，或者是南磨房中心。这会怎么安排我不敢说，离孩子上学还有5年，实在没法预测。

2、我建议是先买这一居室，如果能直接联系到业主，那连中介费都能剩下不少，直接找个小店帮着过户贷款就行，最多1%就能搞定。但如果100万的话，准备怎么贷款？平乐园的一居怎么也得200多万，那就只能采用抵押贷了，商贷的额度肯定不够。

抵押贷的话就要考虑一下成本，全算下来应该在贷款额的5%左右，再加1万多的公司壳钱。相当于剩下的税费中介费又划到贷款成本上了，所以建议算算账。

3、如果孩子1岁，那如果是在朝阳的话，现在考虑学区房有点儿早。这里的学位没有东西海那么紧张，提前一年内就够了。就连最红的人朝都没听说有落户年限的要求，所以准备早了也没什么用。

而且，朝阳近几年的教育质量提升很快，过去丰台还能说和朝阳差不多，现在已经差距比较大了。那在这种情况下，不如再观察几年，选择学校会更准，风险也小。

就像帝景和劲松合并这种事儿，事先根本无法预料。但合并之后，劲松的水平肯定提升，那如果准备早了，反倒有可能错过这种机会。平乐园也一样，如果将来被哪所名校合并，或者是深度联盟什么的，哪怕是挂名也会有帮助。所以还是等几年再准备学区房吧，不用太着急。

4、总之，建议是先买一套小房，朝阳学区房的事情过几年都不晚。除非是换到东西海的名校，提前三年才保险。仅供参考。

提问5：

章哥你好，孩子在府右街附近上学，现在住西红门，想往城里方向买房孩子上学近点！不考虑学区，自住，首付150万，月供1万，小两居即可，请问在哪里买房比较合适，有什么好的推荐吗？

回答5：

1、府右街，那沿着四号线只要进入丰台界内就没什么学区概念了。

2、150万首付，月供1万。什么购房资格啊？1万能贷到170万左右，但只有首套有这个资格。二套最多只能贷到60%，就算用足了也只能贷到100万。

3、就算是首套资格吧，减去税费，最多能买到300万的房。小两居，那就是60-70㎡，4万多一平。这个价格也就是大兴合适，丰台也有，但都是老房，居住体验一般。这种老房不好说什么小区，估计是4号线附近，也就角门一带多些。但这里也得等出房，房源集中的估计没有。

4、如果是二套资格，即便是用抵押贷，也和首套资格是差不多的，仍然是300万左右。这个总价在市区买两居的难度比较大。没什么推荐的。

提问6：

章哥，您好！京户，家庭年收入20多万，目前在潘家园有一居室，公积金贷款买的，目前未还清，应该还有100万贷款未还，链家预估能卖到270-280万，家庭唯一住房，孩子在这边上三年级。

目前想换房，再换房就属于二套标准，只能商贷了，想换个2居室，最好能平级置换，手里目前没多少资金，北京那块的学区和居住环境、投资价值比潘家园这边好点？老公对长阳的房子比较有意愿，本人觉得那边离市区比较远？章哥帮忙指点一下

回答6：

1、预估买到280万，还有100万公积金未还，那就是净值180万。年入20多万，月入2万。以一半收入为月供就到头了，能支撑170万的贷款。那减去二套资格的税费，能买到300万出头的房子。

2、这样看来置换的意义不太大。房子的价值没增加多少，反而损失了公积金的低利率，而且在前几年多还的利息也损失了，不太划算。

3、长阳的学区不错，但是否比潘家园强也说不好，毕竟不是一个行政区，不好比较。我不是搞教育的，做不出评判。只能说从房产投资角度讲，长阳的周边环境、社区、居住体验，都要超过潘家园一带。毕竟这里的房龄都新，比老房都强的多。潘家园一带房龄较新的也就是弘善了，但环境也一般。

4、长阳如果和市区比当然是比较远了，西南五环外。地铁是比较方便的，公路交通一般。或者说长阳哪儿都挺好，就是交通差点儿，据说早高峰时能从五环一直堵到四环。如果不堵车的话，这里对于城南也不算太远，几脚油的事儿。

从投资讲，潘家园早就是成熟板块，优势是房价稳定，未来也走不出独立行情，就是跟随北京大盘涨跌。而长阳还是新区，有大片待建设的土地，也就有想象空间。虽然不可能像前几年那样大涨了，但跑赢大盘的可能性还是有的，而且也没什么风险，毕竟已经基本成熟。

总之，学区的高低我无法判断，没有建议。从自住和投资角度，长阳的房子挺好。但你们这种置换的意义不太大，花了不少成本，却没多出什么资产。二套资格也能用公积金，只不过是60万。但还是建议考虑一下，300多万的话，仅税费和中介费就要在20万左右，是否划算？而且从市区搬到五环外是否会习惯，也得考虑考虑。仅供参考。

提问7：

请教您：我们夫妻目前名下两套地铁房，一套朝阳甜水园东街二居室，市价450万左右，余70万公积金贷款。一套将台地铁口，市价350万左右无贷款，年底满五（因为是老旧小，估计也涉及不到拆迁，颐提港马路对面，去年说去测量过但是因为小区老人多，好像没谈妥，中介说最近拆迁的可能基本很小）。手里现金200万，目前户口在甜水园，将台的在出租，老人的房子在西坝河北里（不动，但是能考虑上学）孩子2岁半。年底前换房能有个6万多的房产抵税。

想问您：1、如果卖掉一套用于置换房子，怎么操作合适，想换个750左右的，成熟社区。最好是在甜水园或者西坝河附近的，您给个推荐。2、有没有必要为孩子准备学区房，比如朝阳还是海淀或者哪里，最好能上学和住一起解决的？3、如果就在朝阳读书，那么是户口迁到老人家（比我们的学校好），还是努努力换到芍药居？？4.或者您认为保持现状。学校其实我们也没有什么想法，因为现在好多人说买了房子也不一定能进理想的学区，所以就会有点纠结。我本人自己有公司，但是目前大环境不是很稳定，所以家庭收入上就不好保证，如果今年走顺了，之后也可能就直接让孩子上私立，如果不顺利，家庭年收入50万吧。

回答7：

1、如果卖房，建议卖将台路的，拆迁的可能性极小。拆迁早就是成熟的运作模式了，也用不着提前测量，各种数据在房管部门都有，实在不行还有卫星遥感呢。更不会跟什么人提前谈，动辄几十亿的方案，不可能有什么临时性的变动。

这种老小区在北京太多了，本来就谁也拆不起，今年住建部要求的主要工作又转为了老旧小区改造，尽量减少拆迁。那以后市区的拆迁就会更少了，赔本的买卖没人爱干。

2、是否有必要准备学区房，这只能由家长自己决定，别人的建议意义不大。孩子2岁半，如果在朝阳的话稍微早了点。海淀的差不多了，虽然有多校划片的政策，但4年之后，1911之前这批孩子应该大多数已经入学。那提前落户的保险性大，毕竟海淀优质校的学位太紧张。

3、人朝学校。芍药居一带说不好，和高原街的传闻都太多，我也分不清真假。芍药居北里应该是能确保学位的。现在人朝小学部据说已经十个班以上了，但是也没听说有落户年限的要求，所以学位应该还不是特别紧张。那如果是买了北里的房子，到孩子上学时应该能确保入学。

4、是否买学区房我没有建议，只能帮着算算账而已。以200万现金，年入50的话，如果卖掉将台路的房350万，那至少能在芍药居北里买到两居室，小三居也有可能，贷款用普通商贷就行，187万月供1.1万。如果用抵押贷的话能贷款更多，在300万以上，能买到三居室的房子。贷款期20年，月供2万。

另外提醒下置换成本，税费+手续费约6%，700万总价的话就是40万。这笔钱只包括税费和中介费，所以也要考虑下是否值得。因为在孩子用完学区后这套房估计还会卖掉，那就至少又是40万。

所以，如果不考虑学区房，那可以买一套能长期自住的。将来不用再次置换，那就至少省去了40万的成本。

5、总结：是否买学区房我不便建议，这只能由家长决定。如果卖房置换建议卖将台路的，拆迁的可能性极小。仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！

Mr.zhu

2025-05-20 07:17:36