二手房交易，远比买新房要复杂：看房、签约、贷款、赎楼、过户、税费、收楼等，有一系列繁琐的步骤。

二手房的购房者应该如何保护自身权益？如何在复杂的流程上避坑防骗呢？

手把手教你买二手房，提供以下18招：

 

 

 

主要内容有：

看房：虚假房源、产权风险、配套核实

签约：卖方债务、资金风险、合同签订

贷款：高评高贷

赎楼：二次抵押贷款、帮卖家赎楼

过户：税费约定、延迟过户

一、虚假房源

套路

打电话咨询在网上已经看好的房子，对方说房子已经卖掉了。中介套用其他房源的素材，或者将售出的房源再上线，标示的价格低于同类型的房源。其真实目的是获取购房者的信息，进而推销其他房源。

避坑

1、一定要找正规的中介，或用品牌客户端找房。

2、看房之前向经纪人要求出示房源的“两证一书”，即卖方身份证复印件、房产证复印件、出售房屋委托书。

3、了解周边市场行情，留意是否低于或高于周边房源的价格。

4、另外，还要查明在售房是不是经适房、回迁房、军产房等受交易受限制的房源。

二、共有产权

套路

1、中介为促成交易，未对房产的其他产权人进行确认。

2、一套房子产权由两人或以上共有时，在无授权委托的情况下，仅一方产权人同意出售，并代其他产权人签订的合同无效。

3、共有产权最大的坑是，签约付款了，合同无效，无法过户。

4、一些负债的业主，在未经其他产权人同意的情况下，故意低价出售共有产权房，获得周转资金。

避坑

1、签约时，查明不动产证是否还有共有产权人。

2、如果共有产权人不能到场签字，需出示同意出售的相关证明。

3、如果卖方是离异的情况，需卖方提供详细的财产分割证明。

三、一房多卖

套路

卖方同时与多人签订房屋买卖合同。

避坑

1、及时进行网签备案，可以有效防止一房多卖的情况。

2、提前委托中介，了解卖家卖房的动机，提前做定金监管。

3、在合同中约定，如果一房多卖，责任完全归卖家。

四、学位房/学区房

套路

1、马路对面有学校的，不一定是学位房或学区房。

2、房源确实带学位，但学位已经被锁定，无法使用。

3、学区内的学位，今年能申请到，不代表明年一定能申请到。

避坑

1、每年的学位、学区划分都有变动，登陆房源所在的区教育局官网查询详细学区、学位情况。

2、打电话咨询了解学位情况。

3、向学校了解学位的名额和录取的规则等，避免学校学位已用完的尴尬情况，并想方设法满足学位申请条件，如社保年份。

五、不利因素

套路

“买到就赚到”的便宜房源，要格外注意。这种房子周边可能有垃圾焚烧场、火葬场、化学品仓库、加油站、公墓、殡仪馆等不利因素。

避坑

1、看房时多了解周边配套设施，不要嫌麻烦。留意有没有以上“惊喜配套”，最好能向小区住户了解周边的情况。

2、了解小区的历史和周边情况，或者查询相关的新闻报道。

六、购房资质

套路

由于限购政策没有“房票”。交钱可以搞定纳税证明、社保年限、收入证明等？小心有坑！假流水、假社保、假离婚等，被银行发现后，可能会被列入“征信黑名单”，取消你的购房资格。

避坑

主动拒绝一切虚假证明的代办。若流水不足，建议提供保单、存款、车辆、房产等资产证明，有利于提高银行的贷款额度、通过率。或是为自己寻找购房的担保人。

七、二次抵押贷款

套路

房产可能用来申请二次抵押贷款，如果仍无法还清负债，房产就会被查封。

避坑

1、向卖方了解卖房动机，要求卖方出示相关的抵押证明。

2、如果遇到二次抵押贷款，可以拒绝卖方的赎楼要求，避免缴纳巨额的罚息、手续费。

3、查看档案，确保目标房源没有被查封。

八、订金／定金

套路

1、中介会利用认知错误，故意把“定金”写成“订金”，即使对方违约，最终也得不到赔偿。

2、订金和定金虽然一字之差，含义却完全不同。二手房交易，签约时交的款项叫做定金。

避坑

1、据《担保法》条文，“定金”是法律规定的，是一方当事人交付另一方当事人的一定额数的货币，作为履行债务的担保，目的是督促债务人按合同履行还款义务，从而保障债权人应有的债权。

2、“订金”在法律上是没有相应规定的，所以“订金”在法律上并不具备担保意义，即使任意一方当事人无法履行债务义务时，也不能用定金罚责。

3、各款项应注明“定金”的字样，确认后交定金完成合同签订。

4、二手房的交易中，定金须由双方约定，但定金若是超过了总价20%，则超过的部分无法受到法律的保护。

九、私下转帐

套路

卖家如果强调定金和楼款要直接转于卖方本人，或者转于中介就能享受一定优惠，小心最后可能房财两空。

避坑

1、交易时选择有资质鉴定的第三方中间机构做交易资金的监管。

2、选择房产中介托管的方式支付定金，将资金转帐至中介公司的对公帐户，索取资金交易的收据。

十、借名买房

套路

1、无当地购房名额，而选择他人身份购房的，容易引产权纠纷。

2、名义购房人（借出名额的人）私下出售房产，实际出资人利益无保障。

3、如名义购房人不按期偿还银行贷款，容易导致银行逾期，甚至房屋被查封。

避坑

1、尽量不采用供名买房。

2、出资人与名义购房人签订协议，明确双方权利义务。

十一、众筹买房

套路：

1、因交易流程不熟悉，税费、出资，偿还房贷等不明确，容易引发矛盾。

2、中途如有共有产权人出售自身房产比例，需其他产权人配合。

3、出售房产需所有共有产权人签字，交易更复杂，且涉及分红问题。

避坑

1、签署协议明确出资比例，产权比例，并登记在房产证。

2、合同约定共有产权人的权利义务，如：共有50%产权人同意即可出售该房产。

十二、租客优先购买权

套路：

有租约的二手房交易中，或会遇到租客起诉卖家侵犯其优先购买权，导致房产无法交易。租客故意不签，或拒绝签放弃优先购买协议，待过户时起诉卖家，并要求赔偿。

避坑

1、卖家出租协议中与租客约定，租客放弃同等条件下的优先购买权。

2、租赁期内出售，可与租客出具书面说明，放弃优先购买权。

3、租赁期内出售，可在出售前三个月前书面通知租客，如其未答复视为放弃优先购买权。

十三、高评高贷

套路

1、通过提高房子在银行系统中的评估价格，得到更多的银行贷款的行为。

2、高评高贷需买卖双方配合。即买家从银行多贷款部分会进入卖家帐户，如卖家反悔跑路，风险极大。

3、如房价上涨，卖家可通过举报银行要求终止交易。

4、评估公司配合，有额外费用；因总价更多，过户税费同样增加。

避坑

适当高评高贷可以做，需要花费很多中介费特意拉高的高评高贷一般不建议。

十四、帮卖家赎楼

套路

1、二手房交易中，一般卖家会要求买家赎楼，费用从总房款中扣除。实际风险非常高。

2、赎楼后卖家反悔，或一房多卖

3、赎楼费被卖家挪用，难追回。

4、卖家其他债务问题，被债主申请法院查封，轮候查封。

5、赎楼后卖家反价，并将房子卖给出价更高的买家。

避坑

1、买家对过正规担保公司赎楼降低风险。

2、合同约定卖家赎楼。

十六、税费不明确

套路

1、“满五唯一”和“未满五唯一”税费相关一倍以上。因此交易中不明确税费承担方，容易产生争议。

2、卖家隐瞒房屋实情，过户才知道税费情况。

避坑

1、掌握税费知识，了解房屋情况。

2、签约前双方明确税费，并约定税费承担方。

16、延迟过户

套路

卖家以在外地为由无法按合同约定时间配合买家过户等，要求延迟过户的，或另有原因：

1、房价上涨，卖家反悔。

2、卖家遇事，房源为司机查封。

3、一房多卖，已转卖给价高者。

4、过户前将房屋抵押金融机构。

避坑

1、按合同约定时间过户，如卖家不配合，可按合同追究卖家责任。

2、如有其他协商，应签署补充协议。

十七、物业欠费

套路

拖欠物业管理费

避坑

1、预留部分房款，作为交房保证金，保证物业交割。

2、督促卖家缴清相关费用。

3、收房前要求中介陪同，并签订《交房确认书》。

十八、延期交房

套路

卖家以各种理由不交房。

避坑

1、合同约定延期交房的违约责任。

2、一旦遇到延迟交房，及时保留相关证据。

 

 

 

来源:房产大象