受疫情影响，众多行业受到暴击，特别是外贸行业，至今仍未走出低迷。可是对于刚需来说，日子还得照过，房子还得照买。特别是随着全球经济下行，大家更倾向于精打细算过日子，买房时也有更多人开始考虑价格相对较低的二手房。

确实，二手房更适合注重性价比的刚需族。但比起新房，二手房的水更深，购买时需要考虑的门道也更多。

二手房的优点显而易见，就是所见即所得，不用担心烂尾的风险。经过多年使用，房子的配套相对成熟，物业包括房子质量也都可以直观感受到。新房大多为期房，只能看沙盘，后期交房可能存在和宣传不同的情况。

除了这些明显的优缺点以外，买二手房还有不少超干的“干货”值得了解，来跟站长一起get吧。

1.确定买房资格

现在政策趋严，无论你买新房还是二手房，都不是有钱就能上车的，而是需要一定的资质。因此在找房源之前，应该先去核验一下自己是否具有购买限购区域内住房的条件，否则选了半天房子才发现买不了，那就白忙乎一通了。

在北京买房，京籍已婚家庭最多可买2套，京籍单身可购买1套。非京籍人士满足在京无房且连续5年（含）以上缴纳社会保险或个人所得税，才有资格购买一套北京住房。

有了资质，再来谈钱。全款土豪不在本文讨论之列，大部分人买房要贷款。如果是首套房，买房首付比例通常为30%；二套房的首付比例各地情况不同，在40%-70%不等。

办理二手房贷款时，还会涉及到房屋评估费和按揭手续费。房屋评估是银行批贷的必要动作，因为银行是不以成交价格为参考发放贷款的，通常会指定评估公司来进行房屋估价，然后根据估价给出贷款额度。

也就是说如果你的成交价是300万，房屋评估价是280万，你要贷款70%，就是280万×70%=196万，那么你就要准备300万-196万=104万的首付。而最终的评估费，根据评估价的万分之一到万分之五进行收取。

按揭手续费没有固定标准，因为这笔钱不是给银行的，而是给中介的。以深圳为例，按揭服务费的收费区间在1000-5000元不等。

2.确定房屋产权

我们买新房时，开发商的信息相对透明，有没有预售许可证、有没有备案，在网上都能查到，猫腻很少。

但二手房是消费者和房东之间的交易，水比较深。为了避免被坑，购房者首先要做对房子做产权调查，看房子是否被查封或是被抵押。

其实核查房子产权并不难，一般可以让中介人员去帮忙调查，也可以和产权人一起去当地的房地产交易中心查询。如果你有精力，最好是亲力亲为，这样最保险。如果比较忙，应该选一个靠谱的中介代为调查。一个好的中介可以是你和卖家砍价的得力助手，也可以在你的交易过程中帮你权衡条款利弊。找中介不要一味追求低费率，最好挑选大品牌，虽然中介费会贵一些，但安全性也更高，毕竟房子客单价高，关乎一生幸福，安全性至关重要。

有的购房者担心产权人不配合调查，其实这种担心大可不必。我国相关法律规定，权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。因此，只要房主是真心想卖房，肯定会配合查询。

3.买老房子需慎重

我国的房子有很多类型，而有的房子出售是有很多限制的，比如房改房、安居工程、经济适用房、单位房屋，最好不要购买这种类型的房子。

此外，尽量选择次新房或房龄在10年以内的二手房。因为房子是有建筑寿命的，太老的房子容易出现质量问题，比如墙面裂缝会导致下雨天房子漏水，或者墙内线路老化损伤，得把墙砸开重新布线，这些情况一旦发生，既费时间又费钱，非常麻烦。

对于手头比较紧的消费者来说，更得选择房龄较小的房子。因为贷款年限是根据房龄以及买家贷龄计算的，同等的情况下，房龄越大，贷款年限就越少；房子贷款年限越少，月供就会越高，每个月的还贷压力就会越大。

而且我国的房子产权是有年限的，一般而言，商品住宅的产权年限是70年，公寓则只有40年。房龄越小，剩下的产权年限就越长，可供使用的年限也就越长。而购买房龄过长的房屋，未来会更早面临产权到期的问题，到时候可能需要自己掏钱做产权续期。

虽说本届大会明确住宅产权到期后可自动续期，但可没说给你免费续期。此前深圳国商大厦和青岛阿里山小区的产权到期后，业主都是付费续期的。

4.签合同关键点

俗话说天黑路滑，社会复杂，签合同前一定要提前了解注意事项，否则等白字黑字落定后可就没了回旋余地。

签合同前，要确定卖房者确实是房主，对他的房产证和身份证要仔细审阅，看身份证号是否一致。因为有的房子并不是个人所有，而是共有，比如夫妻、继承人等，那你就要和全部共有人签订买卖合同，否则合同无效。咱可得提前了解清楚，别被人钻了法律空子，吃闷亏。

5.付款注意事项

付款方面，二手房的支付方式分为一次性付清和按揭贷款。一次性付清就是指关于房屋的所有费用资金全部缴清。按揭贷款就是先付房屋首期款，然后申请贷款，签署贷款合同。（等银行贷款审批时间一般是15天左右）

当然，你要是觉得这一过程中可能存在资金风险，可选择以资金监管+贷款前置审批的方式交割房款。如果你担心中介费全部支付给中介后，后续在办理业务时无法对中介进行有效约束，也可以找合适的理由和中介商议预留一部分费用以后再支付。

等你的银行贷款审批下来，办理过户手续前，还应该查看以前房东的水、电、气、物业费等费用是否结清。如果是学区房，还要注意学籍是否被占用，以免影响孩子上学。

大家看到这儿，应该已经了解到二手房买卖中的很多注意事项了。二手房交易有很多坑，了解得越全面，越能在实操中占据优势地位。现在有置业需求的刚需非常多，大家可以把眼光放开一些，不光着眼于新房，也可以在二手房市场中认真淘一淘，也许就可以捡到大漏。

对于有置业需求的站友来说，不妨将本文收藏、分享，让更多人可以避免被坑，买到性价比高的房子。

Mr.zhu

2025-05-27 10:25:44