对绝大部分家庭来说，不动产是家庭财富的核心，比车子、现金、基金更重要。

有经济学家研究表明，目前我国家庭财富的6成以上都跟房子有关，目前的全国房产总市值已经达到了近300万亿。

举个例子，上海的经济总量大概是2.5万亿，住宅套数大概在1000万套，面积10亿平方米不到，平均价格在5万左右，市价就达到了50万亿，如果按5个点贷款利率算，利息高达2.5万亿，和GDP相差无几。

这是很简单的道理，房价越高的城市，房子越珍贵，对一个家庭来说，这是他们一辈子为之奋斗的最重要财产。

因此，当绝大多数70后乃至80后都已经步入中老年，为人父母，总想把最好的留给孩子，不管是独生子女还是儿女双全，房产如何过户，就成了关键的问题。

有人会纳闷，自己掏钱买的房子，该交的税费一分不少，把房产留给孩子，还需要费什么事么？

答案是肯定的，因为不动产的价值贵、变现难、过户繁杂等特性，不同的过户方式，付出的成本也大有差异，比如，“立遗嘱”好还是“无偿赠送”好？

换句话说，等父母离世后孩子自动“继承”，还是趁在世时直接“赠与”？选择了对的方式，少则省出万把块，多则省出一辆车。

要解答这个问题，我们先把三种主流的过户方式归类，再做简单总结。

第一种，通过“二手房买卖”的方式。

这种方法应用的最广泛，去房管部门产权交易相关办事窗口，过户之后，房产即登记在买方名下，子女就是买家，父母就是房屋卖家。

带上身份证、户口簿、结婚证、房产证（各地规定不同，提前了解清楚）到房管局办理转移登记，需要交契税1%(首次购买90平以下的)，或1.5%(90平到140平)或3%(二套房)，另有交易手续费、登记费、抵押登记费(如有贷款)、配图费等。

除了契税和小额杂费以外，增值税与个税，是二手房价交易的两大关键。

假如房屋已经满两年，不管是不是名下唯一的住房，增值税就能免掉，但契税、个人所得税还要缴纳。

假如房屋是满五年且家庭唯一住房，父母把房子卖给孩子，个税和增值税都能免掉，只交契税即可。

第二种，通过“继承”的方式。

很多人在想到房屋过户的时候，第一反应就是让子女“继承”，虽然从费用角度来说，继承所需最少，但并不“省事”。

继承一般分为法定继承和遗嘱继承，前者是按继承顺序传递，后者是提前立下遗嘱，区别就在这，费用方面，3%的契税、个税所得税、增值税都是免收的，只需要支付千分之五的评估费，还有数目不等公证费，花费很少。

开销少，为什么说不省事呢？

原因很简单，当父母在世的时候，不能采取继承过户的方式，等爹妈都离世后再进行产权过户，会涉及到大量的复杂问题和流程，各类证明、文件、资料，产权上稍有争议，就是麻烦，对父母来说，属于不可控因素。

第三种，通过“赠与”的方式。

父母愿意给房子，儿女愿意接着房子，可以说是“周瑜打黄盖，一个愿打一个愿挨”，退一步说，即便不想把房子给子女，“赠与”的方式是可以给任何人的，只是税费有差异。

我们讨论的是赠与子女房子，对比“继承”这种方式，不用交个税、增值税，契税却少不了。

此外，双方需要先到公证处做赠与公证，再带公证书和房产证到房管局办转移登记。大概费用有：费用：公证费（一般是评估价的千分之三），契税3%（全额征收），交易手续费（按平方计价），登记工本费。

下面说这三种方式的一个重要差异：个人所得税。

无论是继承还是赠与，虽然花费很少，但是，一旦孩子以后要卖掉这套房，且房子不是“满五唯一”，就会缴纳20%的个人所得税。

别小看个人所得税，根据规定，赠与或继承房屋再次出售的，要按（再次转让的收入－受赠时产生的费用支出－再次转让时产生的其他税费－其他合理的费用支出）*20%计算应交税额。

关键就在于这个“再次转让的收入”，因为子女接受赠与时的成本为0，相当于要足额计算房屋差价，20%的税率，价值高过一辆车并不是夸张。

从以上几个角度，我们不妨做个总结。

第一，子女以后如果要转卖房子，无论等离世“继承”，还是在世时“赠与”，两个都不能选。

因为个人所得税太高（满五唯一的房子除外），还不如直接选二手房买卖的方式，流程快、再转卖更容易。

第二，父母尚在，子女众多，房屋产权有争议的家庭，最好不要选“继承”。

一方面，是等父母离世后才能启动程序，不可控因素太多，另一方面，不排除未来有遗产税之类的新规出台。

第三，不考虑转卖的问题，房子未满两年的话，“无偿赠送”最好，能剩下一笔增值税的费用。

第四，如果是“满五不唯一”的房子，选“买卖”就行，契税、个税虽然免不了，增值税却可以免掉，比起赠与，契税还能按照面积不同少交一些，关键是未来转卖时不会收太高的个税。

作者：Mr.zhu

发布时间：2025-06-02 07:32:12

更新时间：2025-09-09 17:06:03