为了保障后续诉讼判决得以顺利执行，很多原告在起诉时或诉讼过程中往往采取财产保全的措施。通常被保全的财产为银行账户、被告投资公司的股权、持有的不动产等等，其中不动产又区分很多种情形，有大产权、有小产权、也有在建工程等，下面我们就不动产的保全进行梳理分析。

1.若被告已经就涉案房屋办理了权属登记或已经取得商品房预售许可证。若取得权属登记，则根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。第七条规定，人民法院通过张贴封条或者公告的方式予以保全，并应当通知有关登记机关办理登记手续。若取得商品房预售许可证但未销售，则根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋，人民法院可以进行预查封。

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2.若被告未办理房屋权属登记，但已经缴纳了全额或部分土地出让金。则根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十三条被执行人全部缴纳土地使用权出让金但尚未办理土地使用权登记的，人民法院可以对该土地使用权进行预查封。第十四条，被执行人不缴纳土地使用权出让金但尚未办理土地使用权登记的，对可以分割的土地使用权，按已缴付的土地使用权出让金，由国土资源管理部门确认被执行人的土地使用权，人民法院可以对确认后的土地使用权裁定预查封。对不可以分割的土地使用权，可以全部进行查封。

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3.若被告未办理房屋权属登记，涉案房屋也未缴纳土地出让金。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条保全未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。通过查询《XX市城中村和棚户区改造事务中心、XXX等借款合同纠纷执行异议执行裁定书》中提到，对于城中存未办理物权登记部分的改造项目中的不动产，对其权属判断应依据土地使用权审批文件和其他相关证据确定，应结合国土局及市资源局发布相关文件进行确权。但此种情形下，认定全权未登记的建筑物和土地使用权难度很大，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属的难度很大。

4.若被告未办理房屋权属登记，涉案房屋也未缴纳土地出让金，也未有行政部门相关文件进行确权的情况。根据《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知，执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋。后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。也即对于小产权房的执行有了依据。而且考虑到实践对于小产权房交易的判例，但若未实际履行，购房人还未实际占有、使用房屋，则合同无效，综合考虑双方的过错、出卖人收回房屋的获利、购房人返还房屋的损失、区位房屋重置等各方面因素，平衡双方的利益关系，避免失衡，维护公平。若购房人已经实际占有、使用该房屋，基于诚信信用原则、公平原则、房产价值的波动及市场交易秩序的稳定等因素，则对合同效力不做表态，认可购房人继续占有、使用房屋的权利。也即目前小产权房依然有交易的可能性，若不能保全，则可能导致财产隐匿或转移，损害申请人的利益。因此，我认为虽然小产权房无法确定权属，但应当认可其价值，最高人民法院也明确了小产权房具备可执行性，类比而言，可以通过张贴封条或者公告的方式予以保全。但前提是被告占有涉案房产有充足证据，若没有或证据不足，而且还考虑到第三方主张权利，法院无法判断被告是否占有涉案房产，则保全可能不具备可行性。

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Mr.zhu

2025-05-03 18:01:15