致敬 莫迪利亚尼《持扇的女人》简七·豆

文丨简七投研组（微信公众号：简七读财）

8月第一个工作日，想来大家提个醒：

如果你在今年以前就有房贷，这个月是调整房贷计价方式，最后的机会了。

这个话题，我们在今年3月初、刚有新规时，就做了科普。

现在截止日临近，发现一些朋友还有疑问，再来给大家理一理。

先说说个人的态度，不管你之前的房贷利率是多少，建议换成LPR计价方式的。

另外，今年起，所有房贷利率都将按照LPR计息，理解背后逻辑，也有助于你理解房贷新趋势。

具体来说：

问题1：谁需要选择调整？

首先，这件事影响的是2020年1月1日前，已经有了房贷的朋友（包含已经发放的，或者签了合同但还没有发放的贷款）。

这些朋友，会在今年8月31日前，有且只有一次选择机会，选择你剩余的贷款，按照什么利率偿还。

如果你是在今年才开始贷款买房，那你已经是LRP计价方式的房贷了，不用纠结。

问题2：房贷利率，有哪些选择？

具体来说，有两个选项：

1）固定利率，按照同一个利率一直执行下去。

2）浮动利率：换成LPR计价方式，未来利率会随LPR浮动；

听起来有点抽象，我们来举个例子。比如我身边有个朋友，去年办理的房贷；运气不错，拿到了银行9折的优惠利率。

这个所谓的优惠利率，是在当时5年以上贷款的基准利率4.9%的基础上，打9折。

所以，朋友之前的实际房贷利率，就是4.9%×0.9=4.41%。

现在，她可以有个2个选择：

选择一：固定利率。也就是接下来她几十年的还贷过程中，永远保持4.41%的年利率，一直到还完。

选择二：浮动利率。她每年还贷的利率，会跟着LPR的波动而波动。

有人会把这次利率调整，形象地称作“换锚”。房贷利率，之前参考的标准是贷款基准利率，现在会调整为LPR。

问题3：LPR是什么？

那估计很多朋友会问，那LPR是什么意思。

再做个简单科普。以前的“锚”是贷款基准利率，是由央行统一制定；现在的LPR呢，则是让多家商业银行一起来制定。

具体来看，LPR又叫做“贷款市场报价利率”。每个月

1）由18家专门的银行，会分别报出自己的贷款利率

2）然后去掉最高价和最低价，剩余16个利率计算平均值

得出了这个月的LPR。

所以，LPR是每月浮动的。

问题4：为什么更建议换成LPR？

理解了原理，选择的核心逻辑也明确了：剩余的贷款期限中，LPR整体会是上升的，还是下降的。

认为会上升，就选固定利率，不受上涨影响；

认为会下降，就选LPR，能够享受下降的实惠。

那LRP长期的趋势会怎么走呢？

个人觉得，LPR长期会上升的概率不大。

△数据来源：中国人民银行官方网站，截至2020年7月

正向思考，随着利率市场化，目前市场利率逐步下降的大趋势，也会带动房贷跟着降。

逆向思考，如果市场利率要长期涨，至少得满足以下条件之一：

- 要么，经济长期高速增长，比如GDP持续6%+7%+，整个市场利率也会跟着水涨船高；

- 要么，国内通胀严重，甚至长期、持续严重。

这两种情况，概率都很小。所以，换成LPR大概率是划算的。

之前有小伙伴留言，说是担心第二种情况。如果发生了严重通胀，贷款买房的朋友，恰恰是因为贷款买了资产（房子），能够更好地抵御通胀风险。房贷利率成了次要问题，你并不会吃多少亏。

问题5：转化成LPR，你的房贷利率到底会怎么变？

你可以分成2步来确定：

第一步：确定一个固定不变的点差

固定点差 = 转换前的房贷利率 - 4.8%（5年期以上贷款）/ 4.15 (1年期贷款）

还是拿刚才那位朋友举例，她目前房贷利率是4.41，贷款还剩好几十年，所以适用的是5年期以上贷款。

因此，她的固定点差 = 4.41% - 4.8% = -0.39%，也就是可以减39个基点。

再比如，有朋友目前的房贷利率是5.39%，剩余期限14年。那他的固定点差=5.39%-4.8%=+59%。

所以，这个点差可能是正数，也可能是负数，但一旦确定，在房贷合同剩余期限内，就不会改变了。

第二步：确定房贷利率

转换后的房贷利率=重定价日的相应期限LPR+点差

目前重新定价日，不少银行可选择的重定价日为每年1月1日，或按贷款放款日对应的日期；但也有一些银行，只能换成每年1月1日。

具体怎么确定，还是举个例子，比较容易理解。

还是拿刚才那位朋友举例。假设她选择每年1月1日调整。

由于目前商业贷的浮动利率，是1年1调整。今年她的房贷利率，并不会变化；

而到了2021年，她当年全年的房贷利率= 2020年12月的LPR（假设为4.6%）-0.39%= 4.6%-0.39%=4.21%。

未来每一年，以此类推。

问题6：如何选择重新定价日？

另外，有朋友会问，要不要选自己贷款合同日作为重新定价的时间呢？

两个选择，我觉得差别不会很大。毕竟没有人会知道，到底未来每年，哪个月LPR更低。

如果硬要说出点理由，考虑短期内LPR下降趋势比较确定，可以这样选：

如果你还没有调整，你的贷款发放日在9-12月的，选对月对日，今年就能开始享受LPR下降的好处，剩点钱。

问题7：去哪儿调整？

各家银行的操作，都会有一定差别。建议以你所在银行的官方答案为准。给所在银行的官方客服打个电话，很快就能有答案。

目前，不少银行都可以直接在手机银行/网上银行，直接操作，挺方便的。

这里再补充一点，此次调整，仅针对商业贷款，如果是纯公积金贷款，就无需变动；如果是商业贷款+公积金的混合贷款，也只能调整商业贷款部分。

最后，还想多解释一句。有些朋友会担心，为什么要突然提出这种新的贷款计价模式？换成LPR浮动计价，未来是不是就容易被牵着鼻子走？

其实，这样的担心大可不必。把这个计价利率的“锚”，从央行变成商业银行，最主要的目的就是实现利率市场化——既然商业银行才是房贷业务的发放人，而房贷又是银行最重要的贷款业务之一，国家也希望让市场自己做选择。

长期来看，这对我们并不算坏事。

好啦，关于LPR和房贷转化，大家还有什么问题？欢迎留言提问。

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Mr.zhu

2025-05-22 16:22:39