昨天有个粉丝跟我说，他要去买房，看了附近的各大中介机构，中介费都是3%，太贵了，但那些机构都跟他说市场就是这样。

于是他来问我：这么高的中介费是否合理？可以不可以砍价呢？

我说，那你可问对人了。

我买过两套房，其中一套是朋友带我去的，他之前是在房管局工作，很多道道都见过，因此我就绕过了很多坑，两次中介服务费都是0.7%，还算可以，这些经验刚好可以分享给大家。

今天的这篇文章，就给大家讲讲，中介行业常见的坑人套路，以及买房怎样避免被坑。

注：以下内容，立足于中低端房产。价值千万以上的高端房产另说，因为我没买过，没有发言权。

01

首先回答一下粉丝的问题：3%的中介费，当然不合理。

国家收的契税才1%到1.5%，中介何德何能，敢收到3%的高价呢。

并不是说我们不想付钱，而是中介的服务值不值得这个价，如果值得，我们当然二话不说。

但可以说的是，绝大部分的中介服务都不值3%服务费的高价！

其一，干中介这一行，入行门槛较低，门槛一低，就什么牛鬼蛇神都有。很多人全靠一嘴跑火车，两腿带你转。说是带你看房，说到底不过是怕你跟房东私下联系，来监督你罢了；

其二，大部分的中介，自己根本就没买过属于自己的房，对大部分的地段、小区、户型等，可能都没你自己熟悉，甚至是一窍不通，胡说八道，就看你信不信了；

其三，中介服务并不稀缺，满大街都是。只是部分地区被垄断，信息的流通掌握在他们手里，导致你买房卖房不得不通过他们来联系。

综上三点，大部分中介的服务既没有质量，也没有稀缺性，那就不值得高价购买。

其实很多人只是跑腿，带你转，耍耍嘴皮子，压根就不是什么高端服务。

所以大家买房的时候，千万不要看对方打扮得有模有样，就被唬住了。一套西装和租一辆好点的车，其实非常简单。

要知道，如果你买房通过房管局的资金监管服务，其实一分服务费都不用花，还安全。

只是有时候比较急，通过中介会更快找到你要的房子，收你点佣金很合理，但收太多，物超所值就过分了。

02

说完了大多数中介的服务质量，接着说说，他们是怎么运作的。从他们的运作手法出发，我们才能看得更加通透。

所有的黑中介，无论价格是便宜还是贵，本质上都是一样的。

他们要做的，就是忽悠你，让你觉得买房风险大，只有在他们那里购买，才能保证你的安全。

话是这么说，但万一真的出了点什么事，他们早就溜之大吉，根本就不会管你了。被骗、打官司等纠纷，是你跟房主的事，他们可不负责，除非你跟他签了合同，让他保证。

所有的承诺都要落实到白纸黑字上，盖了章才算数，但他们也不会跟你签这样的合同。所以安全性这一点，还是得靠自己查。

看到这儿，可能你会问，那么我们应该怎么查房子的安全性呢？

首先，各地交易中心都可以拉产调，所谓的拉产调，指的是房产产权调查。只要在房管局备案过的房子都可以拉出来，一般每个人都可以去房管所查阅，带好身份证、查阅费就可以。

再者，人民银行有房东的征信，所有的房子抵押，纠纷，产权人的欠债，官司都一目了然。如果房东不正常，那也是可以看出来的。

这些信息，你自己去查一查，并不难。

除了一个口头承诺的安全性外，中介们一般还会一边忽悠房主，告诉他这房子难卖，要降价，要提高佣金；一边忽悠要买房的你，说这房子很抢手，要快点交定金，否则就被别人买了。

如果你首次买房或是卖房，没长点心眼，其实很容易就被骗了。

可以这么说，房产中介行业，跟其他行业恰恰相反。佣金越高的中介，卖给你的房质量越差！（注：这个规律仅限于中低端房产的范围内）

为什么呢？

你想想，如果房子足够好，性价比高，根本就不愁卖不出去。这时候中介跟房东要高佣金，是没有谈判的筹码的。房东当然不会理他，反正有的是人买。

高佣金的房产，一般都是有瑕疵的房，房主卖不出去，急于脱手，才会给中介加钱，让他赶紧给卖出去。

面对高佣金的房子，如果你是中介，你会做什么呢？

当然是包装！

把三等的房包装成二等的房，把二等的房包装成一等的房，甚至有更不要脸的把三等的房直接包装成一等的房。

有人买房就带你去看这些包装过的货，等着你上钩。不上钩就带你看好房，上钩了，那么对不起，看着傻笑的你，房主中介皆大欢喜。

面对这些豺狼虎豹，我们难道就等着被宰吗？当然不是，接下来就告诉你，该怎么砍价！

03

先说明一点，任何的中介都没有权利要求你一定要跟他做交易，各种独家代理合同，都是非法的。

了解了这点之后，接下来的操作，你才可以放心。

如果你对3%的中介费不满意，可以先让中介带你去看房，然后记下房子的地址。记住，不要签订任何看房合同。

接着如果确定要买的话，你可以跟中介砍价到1%，甚至更低。这时候就是一场零和博弈了，他们当然要挣扎一下。

所谓的挣扎，最狠的招数无非就是威胁你，如果私自跟房主交易，或者找了别的中介联系，就是跳单，会去告你。

不过你别担心，法律上规定了，如果中介的合同限制了你的权利，也就是不公平的条款，那就是无效的。

也就是说，"跳单"这种说法是没用的，就算他们告你，也告不赢。可以用头条搜一下相关的案例，非常多，这里我就不列举了。

上法庭，还告不赢，最后连1%的中介费都没了，这笔账是盈是亏他们也会算。所以，这场博弈，如果你胆子够大不怕被吓，最后一定是你胜出。

当然，也不要过分了。

0.7%到1%这个区间的中介费，还是比较合理的，毕竟中介这一行也挺辛苦的，大家也要互相理解，不能太抠门，连这点钱都不愿意出。

做生意，讲的是实在。

如果对方足够诚实，那咱也高兴成交。如果对方想尽办法坑你，那也不能玻璃心圣母心，该反击还是要反击的。

Mr.zhu

2025-05-29 12:50:45