存量房贷利率“换锚”转换即将开始！按照央行规定，2020年3月1日起存量房贷定价基准将发生转换，原则上要于8月底前完成。2月29日，多家银行发布了相关公告，将转换的规则、转换的范围、转换的渠道以及其他细节进行了一一罗列。

要点一：转换范围。

此次需要转换的房贷为2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的房贷，且定价参考的是贷款基准利率，也即商业性个人住房贷款部分，公积金个人贷款并不包含在内。

除了房贷外，其他个人贷款，比如个人消费贷款、经营用途个人金融资产质押贷款、经营用途个人房产抵押消费与经营组合贷款等，如果是参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款也需转换。

另外，多家银行提到已处于最后一个重定价周期的贷款可不转换，也就是说目前正处在最后还贷周期的可不转换，比如像建设银行说，2020年12月31日前到期的贷款可不转换；农业银行说，贷款到期日在2020年8月31日之前的可不转换。

要点二：转换渠道。

线上渠道和线下渠道皆可。线上可通过手机银行App、网上银行、短信接收等方式自助操作办理；确不熟悉线上渠道的，可待各银行根据疫情防控进展情况开通网点服务后，线下去往网点柜面或者网点智能柜员机办理，并不一定必须去原贷款经办行。办理时间上，多数银行公告称可在2020年3月至2020年8月31日之间办理。

要点三：转换方式。

转换方式有两种，一种是转成以LPR（贷款市场报价利率）为定价基准的浮动利率贷款，另外一种则是直接转换为固定利率贷款。

有贷款的客户一定要看好，这次定价基准转换仅有一次机会，确定后就不能再次更改。

那么两种转换方式，哪种更划算？具体来看一看，转为固定利率的话，按照要求，利率水平应等于原合同最近的执行利率水平，因此变化不大；而选择将LPR作为定价基准的方式，对于房贷者来说，房贷利率未来的浮动空间更大。

定价基准参考LPR后，按照央行规定，加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值，加点可以为负值，且加点数值在合同剩余期限内固定不变。也就是说，以当前的房贷执行利率与LPR相减得出差值，以后执行的房贷利率即为LPR加上这一差值，注意这个差值可能是正数，也可能是负数。

举个例子：若某笔商业性个人住房贷款原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%。目前5年期以上贷款基准利率为4.9%，上浮10%即为5.39%。而2019年12月5年期以上LPR报价为4.8%，那么加点幅度就为0.59个百分点（5.39%-4.8%=0.59%）。以后房贷利率就按照LPR+0.59%计算。

如果原合同约定的利率为打折优惠的，比如打八折，那么原执行利率就为3.92%(4.9%*0.8=3.92%)。改成参考LPR后，加点幅度则为-0.88个百分点（3.92%-4.8%=0.88%）。以后房贷利率就按照LPR-0.88%计算。

按照这种方式，第一次转换利率定价基准时，实际上利率水平是保持不变的，仅仅是转换了计算方法。不过之后，LPR采用的是每月报价的方式，相应得，房贷利率将发生变化。普通购房者可以和银行约定重新定价的周期以及重定价日，商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。如果定价周期确定为1年，那么，未来可能由于LPR报价的不同，房贷利率将每年变一次。

至于利率变高还是变低，则取决于LPR的走势。如果认为未来政策利率仍有望下调，LPR总体呈下降趋势，那么转换成LPR加点方式更为划算。但如果因经济回升、通胀上行，LPR处于上升周期，则房贷利率也会随之走升。

( 作者： 编辑：张倩蓉 )

Mr.zhu

2025-05-30 21:20:40