法条变迁说明

《民法典》第二百零九条是关于不动产物权登记效力的规定。不动产物权登记是不动产物权的法定公示手段，是不动产物权设立、变更、转让和消灭的生效要件，也是不动产物权依法获得承认和保护的依据。在《民法典》生效前，登记生效主义原则在我国有关不动产物权的法律法规如《城市房地产管理法》《土地管理法》等均有体现，原《物权法》第9条也采纳了登记生效主义这一原则，《民法典》维持了这一规定。以下小编就本条相关的法条、裁判规则和司法观点予以整理，供读者更好地理解本条内容。

裁判规则

1. 不动产物权以登记为公示生效的要件，占有不动产不产生物权变动的法律效果——邓某诉龚某某案外人执行异议之诉案

【案例要旨】债务人是不动产的所有权人，债务人与债权人签订的不动产买卖协议系基于双方之间的房屋装修款、欠款等的抵账行为，性质实质上是以物抵债协议，目的在于消灭债务人对债权人的债权，而非单纯的不动产买卖。不动产并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权请求权。即使债权人实际占有使用了不动产，也不能据此认定其取得了不动产的所有权。

案号：（2022）鄂11民终1696号

审理法院：湖北省黄冈市中级人民法院

案例来源：中国裁判文书网

2. 夫妻双方在离婚协议中约定房屋归一方所有而未变更登记的，不产生物权变动的法律后果——朱某某诉重庆博恒房地产开发有限公司案外人执行异议之诉案

【案例要旨】夫妻双方在离婚协议中约定房屋归一方所有，该约定并非法律规定的直接产生物权变动效力的事实行为等例外情形，不产生物权变动的法律后果。夫妻双方中的一方有权要求另一方按照双方签署离婚协议书的约定协助办理过户登记的权利，而非直接单独享有房屋的所有权。

案号：(2022）渝04民终517号

审理法院：重庆市第四中级人民法院

案例来源：中国裁判文书网

3. 不动产未经登记不发生物权变动的效力，借名买房关系不能阻却法院的强制执行——张某某诉湖南省醴陵市通达建设工程有限公司执行异议之诉案

【案例要旨】行为人将个人出资购买的房屋登记在他人名下并与之签订房屋代持协议，在经法定变更登记程序完成物权公示之前，行为人尚不能直接被确认为房屋的物权人，行为人所享有的权利系基于协议关系所产生的债权请求权，不具有对世效力、排他效力和绝对效力。行为人主观上放任本属于自己的房产登记在他人名下，应当对此产生的风险有所预见并予以承担。故行为人仅依据房屋代持协议不能直接成为房屋的所有权人，不享有排除强制执行的合法权益。

案号：（2022）湘07民终2085号

审理法院：湖南省常德市中级人民法院

案例来源：中国裁判文书网，发布日期：2023年1月13日

4. 不动产赠与合同成立并生效后办理变更登记才能产生物权变动的效力——王某某、孙某某诉李某某赠与合同纠纷案

【案例要旨】赠与人向被赠与人赠与房屋并与其签署不动产赠与合同，不动产赠与合同成立并生效后，必须办理变更登记才能产生物权变动的效力，进而产生赠与的法律效果，否则房屋所有权不发生转移。

案号：（2022）鲁07民终10071号

审理法院：山东省潍坊市中级人民法院

案例来源：中国裁判文书网

5. 商品房消费者购买不动产的物权期待权在符合法定情形下可排除强制执行，但并不能据此确认其享有不动产的所有权——和某诉南京市浦口区恒之辉石业经营部案外人执行异议之诉案

【案例要旨】不动产因未依法办理登记，不发生物权变动的效力，即房屋的所有权并未发生变动。商品房消费者购买房屋的物权期待权在符合可排除执行情形下，商品房消费者可向人民法院主张物权期待权的保护已排除执行，但商品房消费者依据已签订的房屋买卖合同请求人民法院确认其享有房屋所有权的，不予支持。

案号：（2022）鲁17民终761号

审理法院：山东省菏泽市中级人民法院

案例来源：中国裁判文书网

司法观点

一、不动产的范围及房地一致原则

不动产，是指依照其物理性质不能移动或者移动将严重损害其经济价值的有体物，包括土地以及房屋、林木等土地定着物，对整个社会都具有重大的政治意义与经济意义。

土地是指包括土地、森林、水、矿藏以及阳光、空气的一切自然资源。

地上定着物，是指房屋、桥梁、铁路等固定且附着于土地之物，达到经济上之目的。

不动产的物权，在各国都是传统物权法最重要的内容。不动产物权的重要意义和作用，又与不动产登记制度有着紧密的联系。本条（《民法典》第二百零九条）规定，除法律另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。这表明，原则上不动产物权登记是不动产物权的法定公示手段，是不动产物权设立、变更、转让和消灭的生效要件，也是不动产物权依法获得承认和保护的依据。“居者有其屋，耕者有其田”，与社会经济生活息息相关的不动产就是房屋和土地。

我国采分离主义下的“房地一致”制度，对土地管理和城市房地产管理分别立法，在物权法中，土地使用权属用益物权，与房屋所有权分属不同物权，对此，《担保法》第四十二条、《物权法》第一百八十条、《民法典》第三百九十五条将“建筑物和其他土地附着物”和“建设用地使用权”作为两项可抵押的财产分别予以规定。根据一物一权原则，建筑物和土地使用权可分别设定抵押权，说明两者系不同的物权客体。又如，《民法典》第四百一十七条规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但是，新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”即建设用地使用权抵押在先，新增建筑物所有权的客体与担保物权的客体并不重合。基于房屋和土地在经济利用、使用价值的不可分性，法律必须确保建筑物受让人取得合法、完整的基地利用权，“房”“地”之上的处分权和处分性物权不可择一行使，这就是我国法的房地一致原则，如不能单独转让房屋而房屋范围内的土地使用权不发生转让，又如建设用地抵押权和附着于建筑物之上的建工价款优先权的实现亦不可分别进行。《民法典》第三百九十七条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”所谓“视为一并抵押”是法律拟制的“一并”，其意在权利人将房或地单独处分时，法律推定其对未约定处分的财产作出共同处分的意思表示，发生一并处分的法律后果，并不意味着“房”“地”在物权客体上合二为一。

（摘自最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编：《中华人民共和国民法典物权编理解与适用》（上），人民法院出版社2020年版，第47~49页）

二、登记生效的例外情形

依据本条（《民法典》第二百零九条）第一款，不动产权利变动原则上应当以登记作为要件，但法律有特别规定的除外。从《民法典》物权编来看，其例外情形为：

1.非基于法律行为的物权变动

民事法律行为和法律行为之外的法律事实，均可引起物权的变动。《民法典》物权编第二章第三节对非基于法律行为的物权变动的情形进行了列举式规定，分别在第二百二十九条、第二百三十条、第二百三十一条规定了因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等导致物权变动的情形，因继承取得物权的情形，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的情形。

需要指出的是，第二章第三节仅为例示性规定，其并未也不可能穷尽各种非基于法律行为的物权变动的情形。除其列举之外，就《民法典》的情形还有添附（包括混合、附合、加工），拾得遗失物、漂流物或者发现埋藏物、隐藏物（遗失物被拾得或者埋藏物、隐藏物被发现并被送交有关部门后，有关部门不知道权利人的，应当及时发布招领公告，自发布招领公告之日起1年内无人认领的，归国家所有），善意取得，建设用地使用权的提前收回，标的物灭失导致物权消灭。

因法人或者其他组织分立、合并导致物权转移；基于担保物权的从属性，在主债权转移的情况下，担保物权也应当依据法律的规定而直接发生转移；基于地役权的从属性，需役地所有权、使用权转移也应当依据法律的规定而直接导致地役权转移，这些情形下，相关事实一经发生就依法发生物权变动的效果，其显然属于非基于法律行为的物权变动。

其他非基于法律行为的物权变动还包括：相关行政、刑事法律中规定的没收，没收显然也将导致物权的消灭或者说国家对被没收物的原始取得。司法解释中承认混同而消灭他物权。实践中与学理上也普遍承认先占发生取得所有权的效力。

2.基于法律行为而变动物权，但依法采登记对抗主义的情形

这包括地役权的设立、土地承包经营权的设立、转让和互换等。换言之，基于法律行为的不动产物权变动中，登记原则上为物权变动的生效要件，法律特别规定的情况下为物权变动的对抗要件。

（摘自王利明主编：《中国民法典评注——物权编》（上册），人民法院出版社2021年版，第43~44页）

关联法条

1. 《中华人民共和国民法典》

第二百一十四条　【不动产物权变动的生效时间】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

2. 《不动产登记暂行条例》（2019修订）

第二条　本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。

本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。

3. 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》

第一条　因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。

4. 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》

第四条　有下列情形之一，当事人将担保物权登记在他人名下，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人或者其受托人主张就该财产优先受偿的，人民法院依法予以支持：

（一）为债券持有人提供的担保物权登记在债券受托管理人名下；

（二）为委托贷款人提供的担保物权登记在受托人名下；

（三）担保人知道债权人与他人之间存在委托关系的其他情形。

5. 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2020年修正）

第十五条　被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

Mr.zhu

2025-04-23 11:32:02