8月12日，中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国银行、中国邮政储蓄银行等五家国有大行均发布公告称，将于8月25日起，对符合转换条件但尚未办理转换的存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换为LPR。

中国银行

中国建设银行

中国邮政储蓄银行

中国农业银行

中国工商银行

央行要求各银行在8月底，完成存量浮动利率贷款定价基准转换工作。也就是说，个人房屋贷款客户，需要将原来的固定利率贷款转换成LPR利率，客户可以选择是否转换。部分银行将自动转换为LPR利率，客户如果希望维持合同上的固定利率，需要在网上银行或线下办理。那么问题来了：背着房贷，新的LPR利率是什么？到底转不转换利率呢？

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LPR利率是什么？

贷款市场报价利率Loan Prime Rate，由报价的银行，根据各银行对最优质客户的贷款利率进行加点报价。最优质客户指的是还款能力最强的客户，一般是地方政府和大企业大公司。个人住房贷款利率就在此利率上进行加点。

简单来说，以往的房贷利率是央行发布的基准利率乘以浮动比（浮动比是签约时定下的，即使央行加息也是固定的比例上浮），是一种较为固定的利率。在2020年1月1日之后签订的房屋贷款合同，都会使用LPR利率，本质上是一种市场化浮动利率。而2020年以前签订的合同，个人可以考虑是否转换成新的LPR利率。

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为什么会有LPR利率？

利率是国家调控宏观经济的重要手段。收取利息，可以调节货币和收支、优化经济结构。当经济增长快，利率会提高，防止投机形成的经济泡沫；经济增长慢甚至衰退，利率会降低，推动经济发展。利率影响着企业和个人的经济活动。

而固定利率调控会有滞后性，利率的双轨制也存在矛盾。LPR本质上是一种市场化浮动的利率，由国内18家报价银行每个月报价之后，去除最高、最低值再取平均数。LPR反映即时的利率，用市场化无形的手帮助国家及时进行经济调控。

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要不要转换LPR利率？

无论选择固定利率还是浮动利率，还房贷的十年二十年内，还利息总会有亏有省，无法断定哪种更省钱。

未来五年十年的LPR数值虽然无法断定，但今年走向下调、趋势稳定。在7月份中共中央两次强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，LPR不一定下调，但会控制稳定，保护刚需买房群体。另外，今年上半年，广东地区共47.1万户小型微利企业减免企业所得税84.4亿元，反映出政府为了稳定岗位减轻负担，给企业减免税费。而LPR利率主要的影响因素也是企业。为了稳定企业发展，今年内LPR基本稳定、有下调倾向。

融360大数据研究院的监测数据显示，2019年8月，全国首套房贷款平均利率为5.47%；2020年房贷利率使用LPR标准，7月全国首套房贷款平均利率为5.26%。假设张三买首套房还差100万，找银行贷了10年，按等额本息还款。如果张三在去年8月贷款，每月需要支付利息10837.77元；在今年7月贷款，每月需要支付利息10734.09元，会比去年少103.68元。

如果2020年前买房签约时的利率较低，剩余还款年限不长，可以维持不用转换LPR。反之，签约时的利率较高，转换LPR利率大概率会更省钱。

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个人房贷转换LPR利率后什么时候生效？

今年转换了LPR利率，会在2021年1月1日起效。虽然LPR利率每月更新，但是当年的房贷利率会在每年的1月1日进行重新定价。也就是说，每年需要还多少房贷，要看上一年12月的LPR利率。不过每个银行及具体合同的调整日期和频率可能有所差异。

小贴士：买房还要关注加点数值

个人住房贷款利率=LPR+加点。银行每月根据市场发布LPR，利率加点也随之变动，虽然LPR每年定价，但加点是签约商定之后固定不变。买房者最好留意每月的加点数值变化，选择较低的加点上车。

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最后说两句

其实，选择固定利率的人大多是安全偏好型，而转换成LPR者更加表现为风险偏好者。彼此求同存异即可，不必非此即彼。

首先，我们不必过于“阴谋化”解读LPR，虽说LPR是由18家商业银行报价形成，但是商业银行要想集体上涨房贷利率不太可能，因为上面还有央行，如果某个商业银行或者某几个商业银行报的贷款利率明显高于市场行情，可能会被央行直接踢出去，再选择其他的银行进来。

LPR更反映的是一种市场的趋势，而国家将利率转换成LPR，也是一种金融市场化的表现。其实，全世界主要的经济体，利率基本都是由市场报价确定的。

而我们看，世界主要大国的利率走势，基本都是越来越低，甚至西欧、日本已进入负利率时代。

究其原因，利率是资金价格的体现，市场上流通的钱越多，资金的价格就越低，而因为资本过剩，钱就更容易借到，利率自然越低。

总之，LPR其实是我国加快利率市场化进程的一个利率工具，它的出台也是为了提高经济运行对利率工具的敏感性。

简单将其与商业银行的“阴谋”论相提并论，有点过于狭隘了。

长周期看，利率下行将是大概率事件。当然短期内，上下浮动也存在，尤其如今，楼市调控趋紧，信贷方面也要配合着调控行动，LPR已经连续多月持平了。

对于大多数购房者来说，不管LPR上涨还是下调，幅度较小的话，每个月的月供相差就几十元钱，今年也许少还几百，明年可能多还几百元，真没啥大影响。

来源：云视新闻综合 央视财经 南方都市报

Mr.zhu

2025-05-21 16:49:52