买二手房如何节省过户费用？房屋“满两年”很关键

不管是买新房还是二手房，都是需要交税的。不过一般情况下，新房交的税费比二手房要少一些。二手房过户税费和房屋的年限、购房者的房屋套数、购房面积相关。现在大部分城市的二手房交易，过户税费都由购房者承担。所以购房者在买二手房时，如何节省过户费用是很重要的，其中房屋满两年很的关键。

房屋满两年

二手房过户产生契税、个税和增值税。契税的税率为1%-3%，个税的税率为1%，增值税的税率为5.6%，可见增值税的税率是非常高的。增值税是可以免交的，免交的条件为交易的房屋已满两年时间。计算满两年的开始日期为产权证上的登记日期或契税票上的填发日期，两个日期采用孰先原则，哪个日期在前，按哪个日期计算。所以买满两年的二手房直接可以省下5.6%的增值税，只需交契税和个税即可。

房屋满五唯一

如果交易的二手房满了五年时间，且是房东家庭的唯一住房，这个情况就是房产中介经常挂在嘴边的“满五唯一”。满五唯一的房子不仅免交5.6%的增值税，还可免交1%的个税，只需交契税即可。新房除了交契税，还需交维修基金。所以满五唯一的二手房所交的税费比新房所交的税费更少。

调整网签价

二手房过户时，仍然需要打印网签合同，可以在相关网站上打印，也可在不动产交易中心打印。填写网签合同时，会要求填写网签价，这个网签价将用于过户核税。由于不动产交易中心并不知道买卖双方真实的成交价，所以网签价是由买卖双方填写的，也就意味着可以适当调整网签价。不动产交易中心核税主要依托内部的指导价，不动产交易中心对管辖范围内大部分小区都是做过评估的，然后将评估价作为内部指导价。

当网签价格高于内部指导价时，直接按照网签价核税；当网签价格低于内部指导价时，可能会被工作人员直接退回，拒绝核税，需要重新调整网签价格，也就是网签价明显低于了市场价。不动产交易中心的内部指导价一般都是低于市场价的，让其价格能有所浮动，有可能是市场价的8成、9成，也有可能是7成，内部指导价会跟随市场行情调整，并不是一成不变的。适当的调低网签价，可以实现节省税费。比如成交价为100万，内部指导价大概为90万，网签价格填写92万，是能过户的，过户时能省一些钱。

以上3种情况都是能节省过户税费的，其中满两年节省的税费最多，达到了核税价的5.6%，100万的房子，可以节省5.6万的税费。购房者在买二手房时，应尽量选择满两年的二手房。