在日常生活房屋买卖中，双方经常因为各种各样的原因未及时过户，正好赶上了征地或拆迁，导致纠纷发生，伤了和气，还增加了诉累，得不偿失。在房屋买卖未过户，拆迁款究竟归谁呢？最高法告诉你答案——

案情简介：秦先生（下称买方）与孙先生（下称卖方）于2008年6月3日签订《房屋买卖合同》，合同签订后，买方支付了约定的全部购房款，卖方交付了房屋和房产证书原件，但是双方一直未办理过户手续，2014年该房产纳入拆迁范围，卖方认为房子还没有过户，所有权还是我的，拆迁款自然也是属于我的，买方认为，我已经交了购房全款，房子已经拆除，无所谓产权，拆迁款应该属于我的。

最高法认为，买方在庭审中明确其主张的拆迁补偿款项系按照拆迁协议中卖方所享有的合同权益作为依据，本案拆迁协议所指向的有证部分房屋及对应土地使用权等的拆迁补偿费用，理应由买方享有，卖方因已将被征收标的物出卖并收取了购房款而无权重复享有征收补偿款。依据《合同法》第135条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务”之规定，卖方在已收取了购房款的情况下，本应及时将出卖房屋过户登记至买方名下，现因政府拆迁政策的原因而致涉案房屋物权消灭，在此情况下，买方可选择解除合同，也可选择主张所购房屋产权消灭的对价—拆迁补偿款，现因卖方尚未实际领取拆迁补偿款，买方可以请求确认其享有上述征收补偿协议中购买的财产所对应的拆迁补偿款，符合法律规定和权利义务相一致原则，应予支持。

判决结果：买方获得胜诉。

北京晏清律师事务所律师认为，最高法的判决公正地体现了公平正义，《物权法》第9条第一款虽然规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，《物权法》第28条又有另外的法律规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、或者消灭的，自法律文书或者是人民政府的征收决定等生效时发生效力”。具体到本案中，卖方作为涉案房屋的所有权人，虽然与相关部门签订的房屋征收补偿协议合法有效，但因所购房屋物权因拆迁而消灭，买方已无法取得所购房屋的产权，所以该案不适用上述第9条之规定。卖方在该协议中的合同权利应为其出卖给买方的房屋及土地使用权的对价。鉴于卖方已经将被征收标的物出卖，并收取了全部购房款，不能再重复享有征收补偿款，也是合情合理的，彰显了法律的公平和公正。

北京晏清律师事务所特别提示：购买方虽然获得胜诉，但是对于房屋买卖，如果是双方的真实意思表示，就应该尽早过户，避免发生纠纷，也避免因为卖方存在债务纠纷，而导致房屋被查封、拍卖的法律风险。

Mr.zhu

2025-05-28 09:19:54