随着社会的变迁和人们观念的开放，离婚的发生率也在逐渐上升。

我们根据近日办理的多起离婚案件，就离婚时婚后共同还贷部分补偿份额的计算规则做具体分析，以期给各位同仁在办理离婚案件时有所助益。

01法条概述

根据《最高人民法院关于适用婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条的规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。

双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。

根据《民法典》第一千零八十七条第一款，离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。

根据上述条文可知，一方婚前买房，以个人财产支付首付款，登记于一方名下，婚后以夫妻共同财产还款，离婚时不动产登记一方需对该共同还贷部分以及其财产增值部分对另一方进行补偿，对于该补偿如何计算，司法实践中各法院处理不一。

然而，大部分法院在计算补偿款时，通常会采用以下两个公式之一进行计算，若案情需要，可根据公式计算的结果基础上，综合考虑财产具体情况，结合照顾子女、一方过错程度及女方权益等原则行使一定的自由裁量权，对补偿额做出公平裁判。

具体分析如下：

02第一个计算补偿的公式：补偿数额=夫妻共同还贷部分×不动产升值率÷2

在使用该公式时，第一步是计算不动产升值率，不动产升值率=不动产现价格÷不动产成本。其中不动产成本=购买时不动产价格+共同还贷的利息部分+其他费用比如契税、印花税、营业税、评估费等。

第二步是计算非产权登记一方所得补偿，即补偿数额=夫妻共同还贷部分×不动产升值率÷2。

该公式是最高人民法院民一庭的计算公式。

例如，在金某某与刘某某离婚后财产纠纷一案中【案号：（2018）沪0115民初50611号】，法院认为，系房屋现值为578万元，结婚时的价格为68万元，共同已还利息为3,972.32元，其他费用12,296元，升值率为8.3，婚后归还的贷款本息84,407.92元中应扣除金某某婚前的公积金结余2,259.66元，金某某应给付刘某某的补偿款为340,915元。

具体计算如下：（84407.92-2259.66）*【5780000÷（680000+3972.32+12296）】÷2=340915.279 元

再如，在徐某与汪某离婚纠纷一案中【案号：(2018)皖01民终1002号】，法院认为，根据徐某1一审提供的购房合同及二审提供的还贷明细表，该房屋的购买价为447615元，双方婚内共同偿还贷款111672元，其中本金35300元，利息76372元，现双方均同意房屋现价值100万元，故案涉房产增值部分经计算为106560元。

具体计算如下：111672×【1000000÷（447615+76372）】÷2=106560 元03

第二个计算公式：补偿数额=婚后还贷本息总额÷（购买时房价+应还贷款利息总额）×离婚时房价÷2

在使用此公式时，双方需对离婚时房价达成一致意见，如无法达成，则需要委托资产评估机构进行评估。房屋评估现值以法院委托时确定的时间为准。该公式是北京高级人民法院的计算公式。

例如，在金某与张某离婚后财产纠纷一案中【案号：（2022）京01民终6596号】，法院认为，鉴于双方均认可X1房屋在结婚时点价值为143万元，离婚时点价值为350万元，根据法院查明的婚姻关系存续期间双方共同还贷的事实，法院认定X1房屋归金某所有，房屋剩余贷款由金某负担，金某补偿张某双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分。

应补偿数额=（共同还贷数额÷总购房款）×房屋现值×50%，总购房款为结婚时房屋价值及共同还贷期间产生的利息总额。现双方均认可结婚时X1房屋价值为143万元，故总购房款为1561 604.34元（1 430 000元＋131604.34元）。

综上，金某应支付张某X1房屋共同还贷及增值部分的折价款为354 886元。具体计算如下：316 681÷1561 604.34×3 500 000×50%≈354 886 元

再如，在韩伟、樊晶晶离婚后财产纠纷一案中【案号：(2022)陕0103民初27909号】，法院认为，案涉房屋首付款168378元，截至2023年2月3日，案涉房屋已还本金102462.88元，已还利息223765.64元，贷款余额267537.12元。

上述金额合计762143.64元。

原、被告婚姻存续期间共计还款236821.12元。因原、被告双方均同意对房屋现价确定为1000000元，故原告应向被告支付补偿款155365元。

具体计算如下：236821.12÷762143.64×1000000×50%=155365 元04

综合裁量补偿数额

法院最终判决的补偿款，并非完全按照公式计算得出，还应根据案件实际情况，综合考虑财产具体情况，结合照顾子女、一方过错程度及女方权益等原则行使一定的自由裁量权，对补偿额做出公平裁判。

例如，在许某等与李某分家析产纠纷一案中【案号：(2019)京02民终4111号】依据现有证据及当事人陈述可以认定李某对离婚存在过错。

虽然在离婚诉讼中，李某已经给付步某精神损害抚慰金，但上述情形只是针对离婚诉讼中损害赔偿的处理，并不能以此对抗分割财产时的处理。

法院以售楼款作为基数，并结合共同偿还本息数额、购房价格、全部应还利息并结合李某对离婚的过错程度等因素酌情确定补偿款数额为250000元。

05结语综上所述，以上计算公式是目前法院采用较多的计算公式，然而部分法院也有其各自的计算公式。

对于以上两个公式，第一个公式是最高人民法院民一庭的计算公式，更具有参考价值。

对于财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。

本文作者

胥婉姝 律师

毕业于大阪大学，获得法学硕士学位。

专业领域

专注于解决著作权侵权纠纷、商标行政诉讼纠纷、不正当竞争纠纷等。

朱玮洁 律师

毕业于新加坡国立大学，获得法学硕士学位；获得华东政法大学（法学）和东华大学（英语）双学士学位。

专业领域

知识产权、公司商务、企业合规、劳动人事以及仲裁和诉讼等。

Mr.zhu

2025-04-23 23:40:55