公积金贷款因为利率低的特点，备受购房者的青睐。然而，购房者在办理公积金贷款时并没那么容易，有人公积金能贷几十万，而有的只能贷几万，甚至贷不出来，为什么会出现这种差异呢？赶紧看看你是属于哪种情况吧！

一、哪些情况不能办理公积金贷款

1、不符合个人公积金贷款的必须要求：

只有符合以下10点的个人，才有资格申请办理住房公积金贷款

（1）借款人具有完全民事行为能力;

（2）具有本市城镇正式户口或有效居留身份;

（3）具有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力;

（4）借款前正常缴存住房公积金且连续交足半年以上;

（5）能提供购买自住住房的有效合同或协议;

（6）借款人和购房合同中的购房人必须一致，购买共有产权的(除配偶外)共有人必须出具同意住房抵押的书面承诺;

（7）具有不低于购买自住住房价值30%以上(二手房40%以上)的自有资金;

（8）借款人同意办理住房抵押和保险;

（9）购买商品住房的，应由开发商提供阶段性担保并报备相关资信材料;

（10）借款人同意在贷款承办银行开立个人账户，并同意由贷款承办银行每月直接从该账户划收贷款本息。

2、首套房面积超过144㎡

设立住房公积金的初衷是为了满足刚需族的购房需求，对二套房公积金贷款条件限制的目的就是要抑制投机性购房，支持自主和改善型住房消费。不管首套房是商业贷款、公积金贷款或一次性付款，只要家庭首套房面积超过144平，那么，再购买二套房，即使从未使用过公积金，也是无法办理公积金贷款的。不过，关于公积金贷款的办理标准还要视当地的政策而定。

3、所购房子非住宅

公积金贷款只适用于普通商品房，如果你所购的房子非住宅性质，如办公用房、商业用房、商住两用房、车库、别墅以及其他非居住用房的;购买房屋部分产权的;购买住房土地性质为非国有土地的，不予申请公积金贷款。所以在购房时，一定要注意确定房屋的性质。

4、年龄老旧的二手房

房龄加贷款年限，不得超过30年。很多二手房房子年龄太长，导致无法办理公积金贷款。

5、楼盘开发商资质不支持公积金贷款

开发商在售房时会将5证提供给住房公积金管理中心进行备案，以方便购房人申请住房公积金贷款。但是，如果商品房的五证不全，没有在公积金中备案，查询不到商品房信息，就不能办理公积金贷款。

同时根据相关规定，项目工程进度必须达到工程总进度的三分之二或以上才可申报公积金贷款资格。一些项目在取得商品房预售许可证时，工程进度可能只进行到地上二三层左右，这种情况下自然也无法支持公积金贷款.

6、已经有过两次公积金贷款

公积金贷款与商业贷款不同，其只认公积金贷款记录而不考虑商业贷款。即使有过商业贷款，如果没有使用过公积金贷款，只要符合条件，就可以申请公积金贷款。如果有两次公积金贷款记录，不管结清与否，再次买房，不可办理公积金贷款。

7、公积金账户异常

不少城市规定，只有连续正常足额缴存住房公积金满六个月，才能申请公积金贷款。如果出现断缴，无法申请公积金贷款。在此需要强调一点，补缴不算正常缴纳。如期间已离职，则不符合申请条件。

8、违规提取公积金

除了买房外，公积金还有许多其他用途，如交房租、交物业费等。但不管用于什么目的，都必须遵循相关规定。一些黑平台会通过收取高额的服务费来为征信不良用户包装个人信息，但是公积金贷款审核非常严格，一旦被发现违规提取公积金并记录在案，就无法申请公积金贷款。

9、有银行贷款未还清

公积金贷款首要需求是确保刚需，有些城市只审阅公积金贷款，但抢手城市会一起审阅公积金贷款和商贷，假如任意一种借款未还清，将不能申请公积金贷款。

10、信用记录不良

在公积金管理中心或者商业银行办理过贷款，有贷款未按时归还的不诚信记录者（不属个人原因的除外），不能贷款。如：(1)信用卡透支6个月未还的(2)有贷款逾期24期以上的(3)当前使用的信用卡和贷款有逾期不还的(4)有2年以上延期还款记录的（5）使用担保贷款时由担保人代还过债务的，均不能申请公积金贷款。

11、情况不真实或资料不全

购房情况不真实或资料手续不齐全，购房合同等不真实者，不能贷款；购房属实，但属于个人私下交易，不能提供过户的有效证明材料和缴税凭证者，不能贷款；担保方式不符合条件者，不能贷款。

二、影响公积金贷款额度的因素

为什么有人公积金能贷几十万，而你的只能贷几万，造成这种差异的主要原因有以下几点：

1、各地政策及贷款最高限额的差异

公积金贷款的额度会受政策因素的影响，房产政策也会对整个房地产市场进行调控。其中，个人、夫妻和家庭；首套房和二套房；新房和二手房，不同城市和地区的住房公积金贷款额度都是不一样。

2、房贷首付比例，房屋总价的不同

公积金贷款最低首付比例，为公积金的最高可贷款比例。公积金贷款额度受房贷首付比例、评估总价的影响，最高贷款额度≤房屋评估价－首付。

3、房屋的建筑面积影响

建筑面积不同，最低首付比例也不同，相应的最高可贷款额度也不同。比如，在大连购买的首套房为新房，面积≤90平，最高贷款比例为80％；面积＞90平，最高贷款比例为70％。

4、账户余额的差距

一些城市计算贷款金额时，是以贷款人当前的公积金账户余额乘以一定的倍数来计算的，比如：贷款额度＝公积金账户余额×20倍。所以贷款时，公积金账户余额的多少，也会影响到贷款金额。

5、缴存基数的不同

有城市规定公积金贷款月供本息合计不能超过缴存基数的50％。比如深圳规定了每月偿还贷款本息合计（按等额本息法计算）不超过申请人住房公积金缴存基数的50％。即：房贷月供本息合计≤缴存基数×50％（按等额本息计算）。如果夫妻共同还贷，则房贷月供本息合计≤（主贷人缴存基数＋次贷人缴存基数）×50％。

6、公积金缴存时间系数的影响

有些城市规定，贷款额度＝（借款人公积金缴存余额＋配偶公积金缴存余额）×一定倍数×缴存时间系数。在相同的情况下，缴存公积金的时间越长，则时间系数越大，贷款额度就越高。

此外，公积金贷款的额度还受到贷款年限、个人收入、年龄等的限制。个人如果想要使用公积金贷款，不妨先了解所在城市公积金贷款的额度以及计算公式，以便获得较高的贷款额度，为自己省去一些利息。

Mr.zhu

2025-06-02 14:35:35