房屋赠与、继承、公证及夫妻财产是房地产交易比较常见的情形。但我们对此却知之甚少，今天，跟随林探长一起往下了解绍房地产赠与、继承、公证及夫妻财产有关知识。

 

壹、房地产赠与

 

 

一、什么是房地产赠与

房地产赠与是指房地产权利人将自己拥有的房地产，无偿转让给他人的一种民事法律行为。另外，对非法定继承人的遗赠也属于赠与行为。

二、房地产赠与有哪些注意事项

（1）直系亲属间房屋赠与完毕后，购房证明日期可以延用赠与之前的购房证明日期。

（2）对于有住房限购政策的城市，赠与视同买卖，受赠人必须具有购房资格。且受赠的房屋计入房地产套数，受赠人再购买新的房屋时受限购政策的影响。

（3）在税费缴纳方面，赠与视同买卖，按规定缴纳契税等税费，并办理权属转移登记。（直系亲属间赠与仅缴纳契税）

（4）非直系亲属间办理房屋赠与需要办理房屋赠与公证。

三、直系亲属赠与和买卖应缴税费对比

转移房屋所有权不能说赠与和买卖哪个更合适，只能根据实际情况核算而定。以北京为例：

 

 

对北京而言，如果同时满足下列条件，通过买卖转移房屋所有权更合适：

（1）受赠人名下无住宅房产；

（2）房子满五年且是产权人家庭名下唯一住房；

（3）该房屋为普通住宅。

四、婚前/婚后赠与应注意哪些问题

（一）婚前赠与应注意的问题：

（1）以结婚为目的，房地产作为“彩礼”性质的，若婚约不成，赠与人有权要回房地产，但若是已婚，则不能收回。

（2）单纯将房地产作为“礼物”进行赠与的，一般不能擅自撤销赠与。

（二）婚后赠与应注意的问题：

（1）婚后赠与特别是婚后夫妻共有产权，需要配偶出具书面同意赠与声明书。

（2）婚后一方擅自将共同房地产赠与他人的赠与行为应当无效，因此隐瞒配偶赠与房地产，配偶有权要回房地产。

五、什么是遗赠

1、遗赠主要指被继承人通过遗嘱或遗赠扶养协议的形式，将遗产赠与非法定继承人的一种民事法律行为，因此遗赠的对象一定是非法定继承人。

2、设定遗赠的人称遗赠人，接受遗赠的人称受赠人或遗赠受赠人，通过遗赠赠与的财物称为遗赠财产或遗赠物。遗赠是单方的、无偿的法律行为，只须遗赠人一方作出意思表示即可成立，并不需要征得受赠人的同意。如遗赠受领人先于遗嘱人死亡，则遗赠无效。

3、遗赠扶养协议的执行顺序优先于遗嘱和法定继承，遗赠扶养协议与遗嘱相抵触的部分，遗嘱全部或部分无效。

贰、房地产继承

 

 

一、什么是继承和遗产

1、继承是指从公民死亡或者被宣告死亡时起，按照法律规定将其遗产转移给所有继承人的一种法律制度。遗产是自公民死亡时遗留的个人合法财产。

2、死亡或被宣告死亡的公民，为被继承人。继承从被继承人死亡时开始。继承一开始，遗产的所有权便转归继承人。

3、继承人为一人的，继承人单独取得遗产的所有权；继承人为两人或两人以上的，遗产在未分割之前为各继承人的共有财产。

4、依据《物权法》，因继承取得的房屋物权的，自继承开始时发生效力。但继承人处分该房屋物权时，应办理不动产登记手续。

二、遗产继承顺序是怎样的

继承开始后，遗赠扶养协议优先于遗嘱，遗嘱优先于法定继承。

依据《继承法》，法定继承顺序如下：

第一顺序：配偶、子女、父母；丧偶儿媳对公、婆，丧偶女婿对岳父、岳母，尽了主要赡养义务的，作为第一顺序继承人。子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。

第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母；兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。

法定继承开始后，由第一顺序继承人继承，没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。

 

三、什么是代位继承和转继承

（1）代位继承被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。代位继承人一般只能继承他的父亲或母亲有权继承的遗产。

（2）转继承转继承是指继承人在继承开始后实际接受遗产前死亡，该继承人的合法继承人代其实际接受其有权继承的份额。

叁、房地产公证

 

 

一、什么是房地产公证

公证机关根据当事人的申请，依法证明与房地产有关的法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性的活动。房地产公证虽然不是房地产交易的必需环节，但是经过公证处的审查，当事人可以避免很多风险，且经过公证的购房合同或是协议可以直接向法院申请执行。

二、房屋交易中常见的公证有哪些

（一）委托公证

1.应用场景：本人不能到场办理买卖房屋事宜，需要委托他人办理出售或购买房屋有关事宜的情形。

2.委托公证的备件

（1）办理委托公证时，不需要受托人到场，委托人到场办理，提供受托人的身份证明复印件。

（2）售房委托公证：身份证明、户口本、不动产权证书、契税发票、购房至今的婚姻关系证明以及买受方的身份信息；

（3）买房委托公证：身份证明、户口本、婚姻关系证明、买卖合同以及不动产权证书复印件或者网签合同；

（4）代领产权证委托公证：身份证明、户口本、婚姻关系证明以及买卖合同；

3.到场人委托人到场办理，如委托人为多人需要共同到场；

4.收费标准方正/中信/国信/方圆/长安公证处均为 300 元/份，副本均为 10 元/份。

5.办理委托公证的注意事项

（1）出售方办理委托公证时，受托人不可以是买受方或买受方配偶；买受方办理委托公证时，受托人不可以是出售方或出售方配偶。

（2）公证书上的内容（姓名、身份证号码、产权地址、不动产权证号或房屋产权证号）需与提供的证件内容保持一致。

（3）若卖方公证，需办理全权委托事宜（查档，签署买卖合同、缴纳和减免税费，产权过户手续，取证，注销抵押等）；若买方公证，需办理全权委托事宜（查档，签署买卖合同、缴纳和减免税费，产权过户手续，取证，办理抵押等）；若买方产权证登记为多人时，公证书需体现产权人所占份额；卖方受托人不能是产权承受人；买卖双方不能委托给同一个人；

（4）委托期限不能超过 6 个月；

（二）未成年人监护公证

1.应用场景：未成年人卖房或买房的，需到公证处做监护公证。

2.到场人：由未成年人的监护人（即受托人）到场即可；

3.所需备件：监护人本人的身份证明、户口本、未成年人户口本、亲属关系证明（若监护人与被监护人在同一户口本，则无需要提供）、结婚证；

4.收费标准：中信/国信/方圆公证处均为 200 元/份，副本均为 10 元/份。长安公证处 80 元/份起。

（三）遗嘱公证

1.应用场景

遗嘱是公民依照法律和本人意愿，生前对自己的财产进行处分，去世后生效的民事法律行为。

2.办理遗嘱公证必须符合的条件

①遗嘱人神志清楚，有行为能力；

②遗嘱的内容要合法，对缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人要保留必要的份额；

③遗嘱中的财产是个人合法财产。办理遗嘱公证，由遗嘱人居住所在地或遗嘱行为发生地的公证处受理。

3.到场人

遗嘱是立遗嘱人单方的法律行为，不需经过他人确认或同意。必须由立遗嘱人亲自到公证处办理。无行为能力人和限制行为能力人不能立遗嘱。

4.所需备件

由于遗嘱公证时间较长，程序繁杂，所以办理遗嘱公证须先到公证处与公证员预约。预约遗嘱公证应提交证件和材料如下：

①本人有效的居民身份证、《居民户口簿》，集体户籍的当事人提供《常住人口登记卡》本人页原件及经过户籍所在单位盖章的首页复印件；

②立遗嘱人所处分的财产的所有权证明。如:房产证、存折、存单、银行卡、基金股票账户证明、车辆登记证、行驶证等。

③遗嘱草稿；

5.收费标准

遗嘱公证费每件 400 元；遗嘱公证需全程录像，录像费 40 元；如果立遗嘱人不能书写，由公证人员代书，代书费 100-180 元；

公证书要一式多份的，每加一份加 10 元。

（四）继承公证

继承公证，是指公证机构根据继承人的申请，依法证明继承人继承被继承人财产的活动。我国继承法第二条规定，“继承从被继承人死亡时开始”。

1.应用场景房屋权利人去世后，房屋出售应先办理继承，而办理继承应首先做继承公证。

2.到场人所有继承人共同到场（不能到场需要提供授权委托书，委托书中需要体现是否接受继承）。

3.所需备件申请人的身份证明、被继承人的死亡证明及财产证明、全部合法继承人的情况证明、被继承人生前所立的遗嘱（包括公证、自书、代书、录音和口头等）、继承人放弃继承权的需要在公证处发表放弃继承的声明、继承人中有死亡的，需要提供其死亡证明。

4.收费标准因继承人与被继承人的关系及所占份额比较复杂，建议直接至公证处咨询，以实际情况缴纳费用。

（五）赠与公证

1.应用场景

直系赠与时赠与合同需要公证。

2.到场人

赠与合同公证必须由赠与人和受赠人亲自到公证处办理。如果受赠财产是夫妻共同财产，赠与人的配偶也要到场协助办理公证；无行为能力人和限制行为能力人不能申请办理赠与合同公证。

3.所需备件

赠与人与受赠人的有效身份证件、户口本、婚姻状况证明、赠与财产凭证原件。如果赠与的财产是房产，受赠人需到房产所在地的房屋管理部门开具具有购房资格的证明文件。

4.办理赠与公证，应注意下列事项：

（1）赠与的财产是赠与人个人所有的合法财产。

（2）赠与人必须具有完全民事行为能力。

（3）赠与合同公证由不动产所在地公证处受理。

（4）如果赠与人的真实意思是将所赠与的房屋仅赠与给受赠人个人所有，不作为受赠人与其配偶的夫妻共有财产，那么赠与人应当明确地将“所赠与的房屋仅作为受赠人的个人财产，不作为受赠人与其配偶的夫妻共有财产”的意思写入赠与合同。

（5）办完赠与合同公证后，房地产需要及时办理转移登记手续，不及时办理转移登记手续，可能导致赠与无效。

5.收费标准：建议咨询各公证机构。

（六）译本公证

1.应用场景

外籍人士出售或购买房屋，出示的护照一般是外文的，需要做译本公证。

2.到场人

申请人到场办理，若为代理人需要提供委托公证书；

3.所需备件

需要翻译的文本原件、身份证明、户籍证明，部分公证处要求提供婚姻证明、产权证、契税发票（或购房合同）；

4.收费标准

中信/国信/方圆公证处 200 元/份，副本 10 元/份；翻译费另计，具体看翻译的字数。

肆、夫妻财产（婚姻法）

 

 

一、什么是夫妻财产制

夫妻财产制是规定夫妻财产关系的法律制度，包括夫妻婚前财产和婚后财产的归属、管理、使用、收益和处分等内容，其核心是夫妻婚前财产和婚后财产的所有权归属问题。《婚姻法》规范了夫妻约定财产制和夫妻法定财产制，其中夫妻法定财产制包括夫妻个人财产制、夫妻共同财产制。夫妻约定财产制和夫妻法定财产制可以同时并用。

二、什么是夫妻约定财产制

夫妻约定财产制是指法律允许夫妻双方采用协议的方式，将某项或某些财产确定为一方所有或双方分别所有的制度。夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定的内容必须采用书面形式且合法，不得规避法律或损害国家、集体和他人的合法权益。例如，夫妻不得利用财产约定逃避应向第三人履行的债务。没有约定或约定不明确的，适用《婚姻法》第十七条、第十八条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。

三、什么是夫妻法定财产制

（一）夫妻个人财产有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：

（1）一方的婚前财产；

（2）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；

（3）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；

（4）一方专用的生活用品；

（5）其他应当归一方的财产。

依据《婚姻法》的规定，下列房产为夫妻一方所有：

（1）一方的婚前的房地产。婚前房地产是指一方于婚姻登记前，购买并登记于自己一人名下的房地产。若双方婚后共同还贷，支付的款项及房地产增值部分，法院可判决由产权登记一方对另一方进行补偿，房屋归产权登记方所有。

（2）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的房地产。

（3）婚后由一方父母出资，登记在出资人子女个人名下，认定为个人财产。

结合实际情况，为了更加明确夫妻之间的房产归属问题，最高人民法院作出了司法解释，具体如下：

（1）结婚前，父母为双方购置房屋出资，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。

（2）结婚后，父母为双方购置房屋出资，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。

（3）婚后由一方父母出资，登记在出资人子女名下，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

（4）婚后由双方父母出资，登记在一方子女名下，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。

（5）夫妻一方婚前购买，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，登记在首付款支付方名下，离婚时该不动产由双方协议处理。不能达成协议的，法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据照顾子女和女方权益的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿

（二）夫妻共同财产制依据《婚姻法》，除夫妻之间有书面约定及依法应为夫妻一方所有的房产外，夫妻在婚姻存续期间所得的地产，归夫妻共同所有，包括因继承或赠与所得的房产。夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：

（1）工资、奖金；

（2）生产、经营的收益；

（3）知识产权的收益；

（4）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；

（5）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处分权。结婚前的恋爱期间或订婚期间不属于婚姻关系存续期间，而婚后夫妻分居期间或离婚诉讼期间则属于婚姻存续期间。夫妻对共同所有的房产，有平等的处分权。夫或妻对夫妻共同所有的房产做出重要决定，如出卖房产，夫妻双方应平等协商，取得一致意见。

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