离婚房子怎么分？思考完这三个问题，你就都明白了

作为离婚房产分割的第一篇文章。

我想教会你可以通过三个关键问题来判断房产的份额归属：

1、钱是谁出的？

2、房产登记在谁的名下？

3、为什么要登记在他/她名下？

在之后具体情形的分析中，这三个问题会始终贯穿在其中，并对最终结果起到关键的作用。希望你能理解并学会运用这个思考方式。

作者：褚晓天

 

对于普通人而言，房产无疑是离婚财产分割中最重要的部分了。

首先，因为房产本身居住的功能，对于日常生活来说，不可或缺。并且，国人对于居有定所还是比较重视的。所以夫妻共同财产的分割一般都会涉及到房产。

其次，相比其他财产，房产的价值比较高。分割稍有倾斜，可能就是几十万甚至上百万的差价。

最后，也正因为价值较高，在购买过程可能会涉及到父母出钱，贷款，加名字等特殊的情况。从而导致双方对于房产的份额比例，更容易产生争议。

在实际中，房产取得的方式也多种多样。

 

从时间上来看，有婚前买房、婚后买房；

从出资情况来看，有一方出资、双方出资、一方父母出资、双方父母出资；

从款项支付方式来看，又可以分为全款买房、贷款买房；

除此之外，还存在借名买房、婚内换房、恋爱时买房、婚前婚后加名字、买房写未成年子女名字等既常见又特殊的诸多情形。

作为本系列的第一篇文章，在具体分析各种不同的情形之前，我需要先帮助你建立起一个思考方式，让你可以从这些复杂的情形中把关键的因素抽离出来，透过现象看到本质。

对于房产来说，我认为的关键问题其实只有三个：

钱是谁出的？

房产登记在谁的名下？

为什么要登记在他/她名下？

第一个问题是确定房产归属的基础，也是起点。第二个问题可以推断出默认的产权人。第三个问题可以最终确定房产的归属。接下来，我就来简单分析一下这三个问题。

 

1、钱是谁出的？

个人财产，并不会因为其形式的转换而改变其归属。换成大白话来说就是，我用我的钱买来的东西，当然也是我的。

 

这个问题放到房产中也是一样。用我自己的钱，买的房子，当然也是属于我的。

我来举几个具体点的例子：

一方用个人财产全款买的房产，当然也是属于其个人所有的。并且，无论是婚前购买还是婚后购买，都没有差别。

同样的，如果买房的钱是双方一起出的，那么房产当然也是属于双方共同共有的。

 

但要是一方出的钱多，一方出的钱少，那又怎么算呢？

这就得说到出资贡献的问题了。首先要明确的是，房产的共同共有，并不等于一人一半。法院还需要根据其他因素来判断双方的具体份额，其中最为重要的一点就是出资贡献。出资贡献简单来说就是，双方在买房的时候各出了多少钱，比例是怎样的。在不考虑其他因素的情况下，多出的人就多分一些，少出的人就少分一些，这样也符合公平原则。

 

所以，钱是谁出的，是决定房产归属的第一个关键因素。

 

2、房产登记在谁的名下？

在我国，房产以登记为准，房产证是产权人拥有该房产的证明。

如果钱是你自己出的，房产证上也只有你的名字，那么房产当然是属于你的。

 

但实际中，情况往往不会那么简单。

每个人对自己的个人财产，都有完整的处分权。在法律允许的范围内，可以随意处置自己的个人财产。这种处置当然也包括将个人财产送给他人，成为他人的财产。

换成大白话就是，我用我的钱买来的东西，当然也是我的，我有权把这个东西送给其他人。或者爽快点，直接把钱送给其他人，让他自己去买东西。那么这种情况下，东西肯定就是其他人的了。

在房产这个问题上，同样如此。你当然可以一个人出钱，登记两个人的名字。或是你出钱买一套房子送给另一方，只登记他/她的名字。

 

登记了两个人的名字，那么房产就可能被认定为双方的共同财产。

登记了另一方的名字，那么房产也有可能被认定为是对方的个人财产。（注：需要结合其他财产协议）

由此看来，即使钱都是你出的，但如果登记的时候只写了对方的名字或者你们两人的名字。那么在法律看来，你的这个行为，等于就是把房产的全部或者一部分送给了另一方。

所以，房产登记在谁的名下，是决定房产归属的第二个关键因素。

 

3、为什么要登记在他/她名下？

同样的事实，但如果意思表示不同，那么结果也会完全不同。

出钱的还是你，你把钱给了人家，但如果你只是让人家帮你去买一下东西，那买回来的这个东西当然也还是你的。

在买房这件事上，也是一样的。你出钱，房子登记在另一方名下，默认属于你对另一方的赠与。但如果你有证据可以证明，只是因为自己限购的原因，所以才登记了对方的名字，那么房产可能还是你的。

在实际中，钱是谁出的，房产登记在谁名下，基本都不会有争议。毕竟银行转账记录和不动产权证都是客观证据。

 

 

而到底为什么要登记在他/她的名下，才是争议的焦点所在。不认同产权登记的那一方，需要提交出充分的证据来证明，房产不是对方的。比如双方的婚内财产协议，聊天记录、通话录音等。法官也会结合这些证据来尽量推断出，买房时，双方的真实意思到底是怎样的。最终做出判决。

所以，登记行为背后的真实意思， 是决定房产归属的第三个关键因素。

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作为离婚房产分割的第一篇文章，我并没有急着去分析各种不同情况下房产会怎么分。而是希望通过本期视频，可以帮助你建立起分析这个问题的思路。

从下期开始，我将把离婚房产分割的问题细分，按照常见的取得方式，分为全款买房，贷款买房，父母出资这三个部分。并根据实际情况，单独做一些关于特殊情况的专题视频。

而今天我所提到的这三个问题会始终贯穿在这些不同情形中，并对最终结果起到关键的作用。希望你能理解并学会运用这个方法。

 

 

本期为你分析了，在判断房屋归属的问题上，你需要考虑的三个关键问题。

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