房子作为一种特殊性质的商品，我们经常的听到“房子不仅贵，而且还不好选”，“XX讲的是什么意思啊”等等这样那样的抱怨，毕竟隔行如隔山，尤其买房这样的终身大事，不能这么稀里糊涂的就买了。今天，我们就来讲讲关于买房的那些套路和专业名词到底是什么意思？

不啰嗦，上干货！

在售楼处最常见的套路！

NO1.房源不多了，房子就这最后两套了：

很多时候，我们去买房子的时候，销售人员总是跟我们说：不好意思房子卖完了，就这两套了或者你看上的位置和户型总是被卖了。这是因为销售人员知道给客户选择的余地越大，客户越容易纠结，只有把客户的意向锁定在某一套的房子上，销售人员才有可能成交。最精明的销售人员往往会在客户进门的时候看衣着打扮来判断客户的经济能力，在深入交谈几句话以后就能猜到客户的喜欢的楼层和户型。所以客户在交谈的时候尽量多听，少说，回答的也尽量模棱两可一点。

NO2.没有优惠：

当你确定想买房子的时候，销售人员总是会跟你说：抱歉，我们是没有优惠的！关于这个优惠的事情要客观的看下，确实有的售楼处是没有优惠的，尤其是现在很多的日光盘，一开盘就卖光了 ，能抢到房子就不错了，还敢谈优惠。但是也不是绝对的，很多处于强销期的楼盘多多少少是有一点优惠的，一般案场经理会有百八十块的优惠幅度。争取优惠的时候要态度坚决，眼神要诚恳，否则销售人员会认为你没有诚意是不会去申请优惠的。

NO3.只允许看沙盘模型：

很多销售人员会以工地施工不允许进入或者用沙盘模型来替代现场，不让客户进入施工现场，一方面确实是为了客户安全考虑的，另一方面确实，很多的沙盘模型是经过优化处理的，比如楼间距，楼栋的高低长短，绿化面积，停车位等等，现场允许的话，还是有必要看看的，就算楼房没有盖好，你去现场看看砂石水泥，钢筋的质量，建筑施工的工艺，也是有好处的，所以现场尽量的要去看下。

NO4.不要太相信样板房：

现在很多小区都有样板房，样板房里装修的非常的奢侈漂亮，颜色搭配和家具设计都非常的好，一看就有要买的冲动。但是样板房只可以欣赏不能完全相信，因为样板房为了吸引客户的眼球，无论颜色搭配和家具摆放都是为了好看，等你买房生活的时候你就会发现一切都是不方便的。

NO5.太相信销售人员的承诺

：绝大部分的销售人员都是讲事实的，当然也有些销售人员为了成交，会在销售数据上作假，或者对小区的一些设施和条件，夸大其词。要想不吃亏，就要把销售人员的所有承诺都要提现在购房合同中，这样才能得到法律的保障。

用最直白话，说最专业的名词。

NO1.土地使用年限：

简单来说，在我国土地是国有制度的，不允许私人买卖，所以你买的房子是你的，但是盖房子用的土地是有年限的。住宅为70年，商业为40年，工业为50年。土地使用期限的起始时间是从开发商拿地开始算起，经过设计，开发，销售等过程以后，到客户手里一般需要刨去5年左右的时间。

NO2.容积率：

就是总共盖了多少平方的房子和项目占用地面积的比例。一般来说这个数值会维持在2.1-3.5之间，数值越少，代表盖的房子越少，住的也就越宽松。

NO3.绿化率：

这个小区的绿化面积，一般需要在35%以上，数值越高代表绿化越好，绿植越多。

NO4.公摊面积:

小区里面过道，楼梯，公共设施等需要大家一起分摊的面积,一般住宅：8%-15%，小高层：10%-20%，高层：15%-30%

NO5.建筑面积：

公摊面积+套内面积的总和，也就是开发商卖给你面积。

NO6.大定和小订:

小订一般就是销售人员为了帮意向客户保留房源收取的钱，这个钱可退，一般5000元以内。大定即客户确认需要购买的房源，向销售人员缴纳首付款钱需要交的钱，该套房源此时封存不可以销售其他人员，这个钱一般不可退。

NO7.层高

：房屋的高度，一般为2.9米，但是这个数值是地面和天花板的墙中心的距离。

NO8.开间和进深：

开间即使房间的宽度，进深就是长度，数值越大代表房间的面积越大，越舒服。

NO9:楼间距：

两个楼之间的距离，距离越大，后楼的采光和通风才好。

Mr.zhu

2025-05-28 14:19:14