特约律师 燕巧巧

根据《民法典》及其他相关法律、法规的规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。所以，是否享有所有权是非常重要的一点，而物权所有权的取得方式仅为原始取得和继受取得两种。

原始取得：是指非依他人既存的权利而是基于法律规定直接取得所有权。包括先占、生产、收取孳息、添附、无主物和罚没物的法定归属、善意取得、没收等方式。主要包括依法建造房屋；依法没收房屋；收归国有的无主房屋；合法添附的房屋（如翻建、加层）等情形。

继受取得：是指基于他人既存的权利而取得所有权。如买受人自出卖人处受让标的物所有权。主要包括因法律行为而继受取得房屋所有权是取得房屋所有权最普遍的方法，通常有以下几种形式：房屋买卖（包括拍卖）；房屋赠与；房屋相互交换等。

善意取得：善意取得的前提条件是占有人无权处分动产或者不动产，而受让人善意取得的构成要件为：受让时善意、受让价格合理、已办理过户登记或者不需要登记的已实际交付。

法律依据：《民法典》第三百一十一条的规定：【善意取得】无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:

(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意;

(二)以合理的价格转让;

(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。

当事人善意取得其他物权的,参照适用前两款规定。

上面讲述的是所有权取得的方式，但是你自建也好，买卖也罢，只是发生所有权的一种方式，一种前提，真正取得所有权，或者说所有权转移到你名下，还需要交付、过户登记等一系列公示。比如本文要讲的房屋，作为不动产的所有权的转移适用登记主义，自登记之日起所有权发生转移。但是实践中常常发生一种情形，买房人从房地产商处购买了房屋，可能也从银行签订了贷款合同，并还清了贷款，但我们知道目前很少有签订买卖合同便交付房产证的情况，一则是大部分人购买的为期房，房未建成，也便不存在房产证一说，二则开发商可能五证不全、房屋质量验收不合格、项目被抵押等原因。那么，购买方如果已足额支付了购房款，但没有办理过户登记，也未实际居住，是否可以主张享有房屋所有权？

答案是不可以。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产的物权未经登记是不发生效力的，现物权法失效，但《民法典》并未对不动产物权发生效力的情形进行实质性的更改。买受人仅仅可以向出卖方主张过户登记的债权请求权。（（2020）最高法民终580号）

那么作为买受人如何维护自身的权益？物权无法实现，那么在在已实际居住的前提下，若购买房屋发生纠纷能否排除人民法院的强制执行呢？我的答案是分情况而定。如果买受人已经实际占有该房屋，且对于未办理房屋登记不存在过错的情况下，是可以排除法院强制执行、查封、扣押的。举例说明如果买受人因为自身原因如工作繁忙一直未办理房屋过户登记，造成房屋所有权长期处于不确定的状态，实践中一般认为是买受人消极处理自身权益，也便无法排除法院的强制执行。所以对于买受人而言，维护自身权益的前提便是自己先积极履行了合同义务，也积极维护自身权益，行使自身权利，若房屋被作为被申请执行人的财产依法查封、扣押，买受人可以以案外人的身份提起执行异议之诉。

另一种情形为出卖人又将房屋卖给第三人，且第三人办理了过户登记，买受人又如何维护自己的权益？这便涉及到一房二卖的问题了，根据有关规定应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位”的规则，但是买受人可以从确认出卖方与第三人签订的《买卖合同》无效的角度出发，根据《民法典》的规定，如果行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益，则合同无效。那么出卖方在明治房屋已经出售，且买受人已经实际占有使用多年的情况下，依旧将房屋出卖给第三人且办理了过户登记，是否能认定为恶意，而第三人在购买房屋前是否看了房屋的状态，在明知房屋已被他人占有的情况下，是否能理解为第三人了解房屋情况，仍签订合同，损害了买受人的利益呢？如果能够证明第三人和出卖人存在恶意串通，便可主张合同无效，并申请法院要求出卖人为买受人办理过户登记。如果无法主张合同无效，此时买受人已无法取得房屋所有权，出卖人的行为致使合同目的无法实现，已构成根本违约，作为买受人可以请求解除合同，出卖人返还已购房款、赔偿损失、支付违约金及利息等。

注：作为买受人应当及时办理房屋过户登记，维护自身权益，防止发生房屋、财产均损失的情况。

法律依据：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，对于需要办理过户登记的财产，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第15条：“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”

Mr.zhu

2025-05-03 18:16:56