有很多谈论公寓的问题，但一般都说的比较笼统，把各种公寓混为一谈，一提到公寓就想到40年产权，商水、商电还不通气。或者仅仅从商业包装过的名字上或使用功能上，把公寓叫做酒店式公寓、soho公寓、loft公寓、民宿公寓、长租、短租公寓、类住宅公寓、豪华公寓。再或者把公寓分为平层、复式、跃式等类别。其实这都没有触及到公寓性质的本质，并没有真正从本源上给公寓分好类别，也没有完全将公寓的价值说清楚，更加无法判断能否入手了。

本文浅要的将公寓从用地属性进行一个分类，然后就买卖公寓的共性问题和个性需求进行一个分析。

首先，如果可以，开发商一定想把公寓设置成住宅，住宅毕竟是最好卖的，但房地产开发有明确的用地规定和配套要求，于是就出现了各种用地性质不同的公寓。从用地性质上看，公寓可以分为居住型公寓、商住型公寓、商办型公寓、商改型公寓。

第一类，居住型公寓。

此类公寓一般分为四种情况，第一种，当地政府为吸引人才或资金投入修建的政策型公寓，房产性质为住宅，只是名称为公寓，产权一般在70年。购买此类公寓一般有各种不同的政策限制，比如人才申报、积分要求、特别奖励、各种荣誉的匹配，又比如投资额达到多少多少等等。对买入后销售也有一定的限制要求，比如五年内不允许入市交易。此种公寓划拨和出让土地均有，一般来说价格相对便宜。

第二种情况，各类机关、国企或者大型企业在当地政府和相关部门获得许可，为解决自己单位内部人员居住问题修建的专项居住公寓。产权一般在50-70年。此种公寓一般为划拨土地，对销售和购买有严格的要求和限制，部分甚至无法办理房产证。

第三种是开发商通过规划、审批部门修改了房产的用地规划，使原本的公寓成为了住宅，但保留原有的名称，房产证上使用性质成为了住宅，但产权一般在40-50年不等，并非70年。此种公寓一般为出让土地，可以自由交易。房本上各种用地类型都有，综合用地为多，但用途为住宅。

第四种是不达标住宅。比如部分的楼盘特别的楼栋户型光照不足，不能达标，或者其他居住属性不达标，会被调整为公寓，视地方政策不同，产权40-70年不等，在部分楼盘的住宅中会夹杂出现，一般价格较旁边的住宅便宜一些。

这四种公寓随着时代的发展，总量越来越少，和住宅几乎可以等同，但第一种、第二种买卖交易限制较多，第三种在产权时间上吃亏，第四种在居住舒适度方面吃亏。

第二类公寓，商住型公寓。

这是公寓的真正本尊，公寓这个产品的正统代表。商业性质带居住功能的房子，修建和装修标准可以超过住宅的规范标准，产权为40年，房本上为商住两用。此类公寓和住宅的配套差别不大，甚至配套要超过一般的住宅所能享受到的配套，交通、教育、医疗、商业一应俱全。水电气一般会有。除了不能落户，产权时间短，其他方面会优于住宅。此类公寓一般会发展出豪华公寓、酒店式公寓、类住宅公寓。层高一般在2.9-3.5米。

第三类公寓，商办型公寓。

这类公寓由原规划为写字楼的用地规划调整而来，产权一般为40年，房本上为商办。一般会写为商服用地，用途为办公。购买此类公寓一般上班比较近，周边商业配套会比较齐全。但居住环境并不会太好，部分住宅的居住指标不能达到，只通水电，少有烟道，周边缺乏教育配套。此类公寓一般可以开办公司。此类公寓一般被称为soho公寓。部分会成为loft公寓，但层高一般不会超过4.2米。

第四类公寓，商改型公寓。

这类公寓由原规划为商铺等商业用地的规划调整建设而来。房本属于商铺。地是商服用地，用途是千奇百怪，有的是餐饮，有的是其他。特点是层高从2.9米到8米，空间尺度非常大。此类公寓从繁华的闹市到偏僻的郊野都有，配套的差别也非常之大，水电气有工业、商业的不同，物管费用一般非常之高。此类公寓一般也可开办公司。此类公寓发展出来的类型是非常繁多的，因为商业规划相对宽松，各种使用形式的公寓都可以玩出花样来。

看清用地性质，了解他的规划，对于购买公寓具有指导意义。用地性质影响着开发商的策略，水电气和烟道的可能，物业的价格，也影响着未来的发展。

说简单点，第一种公寓就是住宅、第二种公寓才是公寓，第三种公寓是写字楼、第四种公寓是商铺和其他东西。无论打扮的多么花枝招展，都跳不过这四类。新手一般不建议上手第四种类型的商改公寓，买好了确实可以出奇效，买差了和一铺毁三代没有区别。

那么，在什么情况下适合买公寓呢？我们先要把第一类公寓和豪华公寓排开我们来选择。有钱人的交易标的一般是豪华公寓，也经常会在各大媒体刷屏出现。比如某某明2亿入主的公寓，比如动辄上千万的豪装公寓。而对于普通人。

一般来说，适合买入公寓的情况大概可以分为下面五类。

一类是长住需求。适合没有学区要求、或者经济比较具体，又有家庭居住需求的朋友。尽可能做到水电气三通，降低生活成本，低价格买入类住宅公寓，远比租住别人的房子要划算的多。给别人当一辈子租隶，还是有自己的安居小窝，自己掂量，很轻松就能够算出来。

二类是通勤需求。对通勤的要求高于居住需求，建议买入地段极佳，交通位置极好，通勤时间极短的，使用空间为loft或小复式的公寓。适合奋斗的年轻人在都市打拼，节约通勤对精力的消耗，强化人际交往，推动事业蒸蒸日上。有地铁的选择地铁上盖及附近300米内最好；没地铁的注意车位配比、公交车，通勤区间有没有大段立交桥分隔等情况。

三类是投资需求。首先地段优质是投资需求把握的重点，其次再考虑租金的收入问题。当然这两个点通常是一致的。如果自己有精力，买入地段好或者地段特别的地方自己出租即可，投资回报率在12年左右。如果是自己没有精力，那么购买酒店包租的，一定要注意合约和酒店的实力。如果看未来，就需要多关注周边发展和未来发展的潜力。

四类是陪读需求。此类需求直接限制了购买地段，陪读在哪里，就购买在哪里。重点是不要买在价格炒作的风口上，也不要买了交房周期太长。当然现在的公寓价格已经从顶端滑落，这个问题遇到的已经很少了。关键在于陪读距离，最好在500米内，不超过1km距离。

五类是个性需求。现在的年轻人心思活络，不同的空间可以玩出不同的花样来，大力出奇迹，年轻就任性。有的将公寓玩成了民宿，有的将公寓玩成了影院，有的玩成了主题咖啡屋、书舍、影楼甚至游乐场。部分中老年人在旅游名胜地、大都市附近购买休闲养老公寓也不错，这就要看自己的情况了。

公寓可以是弯道超车的策略，年轻的奋进者可入手。可以是砥砺前行的积累，不要死扛在住宅上一根筋，不考虑学区，就不需要死撑住宅。可以是风轻云淡的取舍，轻轻松松过一生。可以是助力成长的陪护居所，为内卷趋烈的下一代给出自己的绵力。也可以是慧眼独具的投资，也可以是稳步收租的收租公、收租婆。也可以是天马行空的创意，世界那么大，我想怎么样就怎么样。

上面是不同需求和需要考虑的点，我们一般人怎么买入公寓才不会被坑呢？当然要注意下面几点共性问题。

第一，当然是价格。首先是自己能承受的单价和总价要考虑清楚。第二，当前公寓与周边住宅的价格比，决定着自己所买公寓的基本价值。综合考虑税费、日常成本，一般来说，清水的平层比值应该在0.5比1，如果住宅卖2万，公寓就该卖1万。如果是小复式，0.6比1。如果是loft，可以到0.65比1，超过0.65相关比值的不建议入手，溢价高了一点。第三，要看周边租价：周边租价的同等面积租住价格要挑选3-5家进行比较，他们的租金价格一般也就是自己的租金价格。

其次，是水电气、网络、烟道和物业费用。这些决定着日常的开支。部分公寓可以做到水民用，物业民用，有烟道；但也有部分公寓的水电气均是商用，没有烟道，；更有甚者物业费不但不按公寓来，甚至按照底商价格收取，那就有点不划算了。比如住宅物业2-3元，公寓物业3.5-5元，底商物业费收8-9元都有可能。

第三，要看周边发展。要想有额外的升值空间、租金增加，就必须得看发展，如果已经发展好了，那入手价格是肯定不便宜的。把未来发展吹得过于玄乎的也会有坑的可能，甚至还有人吹公寓的赔偿是住宅的3倍，那不是开玩笑就是傻，不是傻就是坏。分清什么是确定无疑的，什么是有可能的未来，什么是不可能的未来，能够区别开来很关键。什么是和自己有关的优势未来，什么是和自己无关的优势未来，也很关键。不要看着一片空地就发慌，更不要看到一片繁华就心动不已。

第四，要看楼栋本身的配套。一般类住宅公寓梯户比稍高于普通住宅，2T10户，4T16户等等，车位比基本相当。商办型公寓快速餐饮，商务接待配套等设施需要足够齐备。

第五，无论公寓还是其他方面都要考虑的。尤其是在买期房的时候，开发商是否能够如期交付，搞个烂尾楼就不好啦。当然也不是大牌子的开发商就一定好，大开发商烂尾起来，远比小开发商更难解决。这个要看准，一般看经济发展和其楼盘售卖情况。还要看是否违反规划，如果买楼买到了空气层，别人都入住了，自己的房子却没有了；如果楼都修好了，交了钱却被拆除了。这些都是得不偿失。

最终，要落实到具体购买，还是毛爷爷的策略：实事求是，具体情况，具体分析。

我是老杨，专注成都楼市。

Mr.zhu

2025-05-22 17:07:10