笔者第一套房子就是99年建的，当时我们这里还没有出现规模性建造的商品房，那套房子也是我们这里目前比较老的房子。因为经过近20年的使用，室内的管道和线路也都出现了锈蚀、老化，卫生间水管经常漏水，而且是楼板房，住着总感觉不如框架结构的房子心理踏实，所以2017年的时候，因为改善需要卖掉了。那么这样看来，老旧房子还是可以卖掉的，也是有人愿意买的。

20年以上的房子也不是不能买，关键看你的需求是什么。比如买我房子的买家当时是这么认为的，一是为了自己住，二是一旦遇到拆迁（那会棚改还没有结束）也可以等拆迁。买家还向我列举了购买老房子的好处：

第一，价格便宜。相对于新房子来说，旧房毕竟只能卖出旧房的价格，总体费用可以少出一笔钱，自己手里钱不宽裕的情况下，买老房子没有太大压力。

第二，得房率高。过去建的老房子以多层为主，公共部分分摊的面积小，实用面积可以达到85%左右，而新建电梯房扣除25%左右的公共部分，实用面积只有75%左右，多出的钱可以买到更大面积的老房子，买新房不划算。

第三，周边配套齐全。老小区虽然年限长但多位于主城区，周边的学校、菜场、医院等配套比较齐全，搬进去就能正常生活。新建小区多位于城郊新区，没有三五年的时间“热闹”不起来。

第四，赶上拆迁不吃亏。由于老小区的地理位置优越，土地价格也贵，今后早晚能遇到拆迁的机会（可以获得比较可观的拆迁补偿～这话是我理解的）。

这都是过去的事情了。现在的政策一时一个变化，比如过去购买的老小区，以上的优点依然存在，唯一的变化就是今后不再拆迁了，而是将“棚改”转向“旧改”。那么在当前的市场环境下，房龄20年以上的小区都存在哪些问题，能不能购买呢？

不得不说，老旧小区有些问题还是不好解决的。第一，不好贷款。房子的建筑寿命通常为50年，但是房龄一旦超过20年甚至30多年，意味着房子已经进入了“报废期”，但银行的贷款却没有全部收回，这对银行来说就存在较大风险。因此很多银行为规避风险，都停止对20年以上的老房子发放贷款，或者只能批少量贷款。那么购房者就要全款购买，压力增大；而房龄再往后延迟，接手的人只会更少，因此买了20多年的老房子，就不要有再卖的准备。

第二，增值空间不大。老房子的位置虽然比较好，但是只有遇到拆迁了才能体现出地价优势。今后实行旧改后，房龄超过20年的老房子也就失去了拆迁机会。尽管通过改造提升可以带来房价一定幅度的上涨，但是由于其内部结构比较落后且无法进行改造，年轻人又大多选择购买品质更好的新小区，因此未来需要量不多，房子的上涨空间也有限。

第三，使用年限短。房龄超过20年，意味着购买以后最多能够居住30年，房龄越长居住年限越短，如果买了想要长住肯定不行，今后还要面临换房的麻烦。而在此期间毕竟是老房子，房屋维修保养的费用肯定还要追加，甚至因为年限太久还可能出现墙体开裂、漏水渗水等安全隐患。

因此，房龄超过20年的老房子能不能购买，要看购房者买了是做什么用途。如果用于自住，对于那些经济不太宽裕，年龄偏大的老者来说，购买老房子还是不错选择，特别是改造后加装了电梯的老房子，老年人出行方便多了。如果购房者是以投资为目的，房龄太久的老房子真不建议购买。因为银行不让贷款，投入的资金太多，不如使用贷款划算，而且老房子的增值空间有限，投资有风险，就不如投资新房或房龄不超过10年的二手房了。

Mr.zhu

2025-05-22 19:31:16