房子是民生活之根本，每一个成年人都要有一套房子才能安放自已的心里灵魂。在经济高速发展的今天，为了获得良好的教育资源、医疗资源、娱乐设施等大城市里应有的福利，都想在城市里买套属于自己的房子。然而，有的人急需学校，结婚急需房子或者为了享受成熟的配套设施，都选择购买二手房。但对于首次购房的人来说，二手房贷款和税费不了解的话，后期会带来很大的经济压力。因此，今天跟大家分享一下，在签订二手房合同之前要考虑一下所购的房子能获得多少贷款，除了首付之外余下的房款是否可以从银行获得？高额的税费是否能承担的起？

一: 房龄

在二手房中，房龄是重中之重，要想获得70%的贷款额度，那房龄不能过大。房龄也就是房子的年龄，计算房子的年龄从房子竣工验收合格之日算的，房龄+产权剩余的年限可直接影响到你在银行的贷款（影响贷款的还有个人收入和征信，之前的章节有讲过，在此不做过多的讲解）。房龄越大，可获得的贷款额越少，房龄一般超过20年以上的部分银行不予批贷（有的25年，有的30年，各不相同）。

二: 贷款年限

二手房的贷款年限和一手房的不一样，一手房最高可贷30年，二手就不一定可做30年。二手房的贷款年限跟楼龄有关，房龄越大，贷款年限越短。二手房的房龄+贷款年限最高不能超过40年，房龄越大，从银行获得贷款的资金越少；贷款年限越短，月供压力越大。

三: 贷款额度

1: 二手房的贷款额度是根据楼龄来定的，楼龄5年以下的，贷款额度是评估总房价的70%；楼龄5到10年，贷款额度是评估总价的60%；楼龄在10年以上15年以下的，贷款额度是评估总价的50%；楼龄在15年以上25年以下的，贷款额度是评估总价的40%；楼龄在25年到30年的，贷款额度是评估总价30%；这组数据只作参考，不作贷款标准，因为地方和银行不一样，数据会有变动。

2: 二手房的总房款是由银行指定的权威评估机构评估的，评估机构评估的房子总价不一定等于成交价格，基本上都低于成交价。评估价越低，所获得的贷款额度就越低，贷款额度低，购房者就得增加首付比例，这就造成购房者首付款压力过大的局面。

四: 有可能压垮你的是最后一根“稻草”——税费

对于买家来说，最大的税是契税。对于卖家来说超出政策限购范你的围的，卖家需要承担个人所得税和增值税，（唯一满五可免）。但在二手房交易中，卖家基本上是实收，所有税费都是买家承担，若卖家未能达到免征条件的，那么，总价两百万左右的房子，买家所要承担的税费就高达十几二十万，再加上中介费和其它费用下来，数额相当惊人，不是一般的人能承受的起的。

给大家举真实的案例，2017年5月，我一个同学在广天河购一套二手房，84方总价332万，由于业主是多套房，所以，税费未达到免征条件。首付102万，要贷230万。银行评估总价300万，贷款最多只能贷210万，首付比例得增加20万。由于卖家是实收，因此，所有税费都是买家承担，原房子购入价格是220万元，现在看看还缺多少资金。

契税: 332x1%=3.32万元

卖家的增值税: 332÷1.05×5.6%=17.7万元

卖家个人所得税:（332万元一220万元）x20%=22.4万元。

所缴纳的税费总额为43.42万元

由于房子评估总价低于成交价，首付比例得增加20万元。因此，他此时的资金缺口达到63.42万元，由于资金缺口大，难以凑齐这么多钱，最终以他违约，解除购房合同，20万的定金只退回一半。

所以，在购二手房签合同之前，一定要清楚房子的房龄，卖家是否达到税费免征条件，需要承担什么费用，房子按揭大概能获得多少贷款。如果银行评估总价低了，自己是否有足够的经济实力增加首付，考虑好后再签合同（协议）。若首付只是量斤恰两的话，一旦在银行贷不了足够的房款需要增加首付比例或者承担税费，而自己实力又不足无法承担，之前若没有约定协议，这成了买方的违约，那自己所交的定金或者首付将无法退回，使自己陷入到钱房两空的境地。这种情况常有发生，屡见不鲜。

以上是个人的经验，希望能帮到有需要的朋友，有喜欢的朋友请加关注、收藏、转发。对于房产方面知识问题有了解的，可以加关注私信于我或者评论区留言，我愿与诸位共同探讨。

Mr.zhu

2025-06-01 21:20:43