作者：垚圭城（六土） 来源：功夫财经

曾经写过一篇文章，阐述了对于初级购房者而言购买一手房有哪些不为人知的方面要注意。但实际上，购买一手房毕竟简单，真正充满风险、步步惊心的是二手房。

对于新手二手房交易只有八个字“冗长繁琐 到处是坑”。今天我们就来系统地谈谈，买二手房过程中最容易犯的错。

01

尽调环节

二手房购买就像是一个天使投资者或者PE、VC去投资一个陌生的企业，“尽调”环节是必不可少的。“尽调”环节就是要调查到房子本身所有信息，包括有利的，重点是不利的。

首先是房源真实性的尽调。

各种App、网站上的房源大部分不真实，为了吸引客户，多数中介都会标个低价或者已经售出的房源照片吸引买房者。主要是为了获取电话，或者吸引你到现场，然后推荐他的房源。

对于初次买房者这种坑要规避比较难，但是为了避免踏空，要多联系一些低价房源，到了现场一看被骗就马上联系下一家、提升效率。

其次是房屋本身的尽调。

房屋自身情况主要包含户型结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高以及装修家具等等。这方面二手比一手强的是“所见即所得”，所有优缺点一目了然。

最重要五个方面：

一是小区安全确认。看保安是否严格，是否随便什么人都可以进入，中介带看是否办理相关手续；

二是小区卫生、绿化，物业好坏确认。路边有无随便停车，楼道有没广告，电梯有无维修，垃圾投放点是不是脏兮兮等等；

三是房屋情况确认。进屋后要重点查看房子是不是有刚刚装修过的痕迹，这是重中之重，如果房屋刚刚装修过，有可能存在掩盖房屋的漏水、发霉、刑事案件等问题，也有可能是投资客做“凤变冰”出售，前者说明房屋有硬伤，后者交易环节可能有坑。

四是房屋内重点部位确认。厨卫要看上下水管道是否有渗漏，排水管道是否畅通，即使你重新装修，这些部分都会比较麻烦。如果不准备再次装修的投资者，买来就要出租，那就要看抽油烟机、炉灶等是否安全、好用，插座是否有漏电，卫生间透风是否良好；还要看装修新旧程度以及细节，墙面是否有明显裂缝或者水渍。客厅和卧室要看采光是否充足，有没有噪音。

五是房屋周边环境的确认。包括周边交通、生活配套等。这些都确定好，还要做一件事，就是找一个傍晚时分，来小区问问楼下大妈、门口保安，房东的邻里关系怎么样，楼上楼下问问有无发生过漏水现象，等到天黑了听听噪音如何，最好雨天看看小区及路口排水情况，北方的千万记得问问暖气供暖情况。

如果这些都没有问题，那么“尽调”环节就要进入下一阶段，房屋权属的“尽调”。

一定要确定和你谈判、交易的是房屋所有者本人，并且是这间房屋的所有所有者、一个都不能少。如果是夫妻最好确定双方都同意出售，如果是多人共有，要确定所有房东都同意出售，否则后患无穷。

一定要请卖方提供合法的身份证件以及产权证书、资格证件、其它相关证件，购房者可到房管局对产权证的真伪进行验证。也可去房产管理部门查询二手房的产权状况。房主是谁、共有人的产权比例及拥有权形式。

强调第一点：最好要求配偶签订知情同意书；在合同中约定，如果隐瞒婚姻状况导致合同无法履行的，购房者有权解除合同并要求支付违约金，以此来保障购房者合法权益。千万记得要做“查档”，确定房屋权属清晰、干净，没有查封、抵押等问题。有抵押的要查看抵押贷款的合同、贷款额和偿还额度，利息和租金的金额。

强调第二点：在购房合同中明确解除抵押的时间以及未按时解除抵押对方应承担的违约责任。“尽调”工作到了这一步，看上去基本完成。其实不然，还要做购买者自己的尽调，查一下自己的征信是不是可以贷款、可以贷多少款、可不可以用公积金、贷款年限是多少、首付是几成。不做自身的尽调，一旦过于乐观的评估自己，到时无法履约，会给自己造成损失，这一点和一手不同，某些一手开发商指定银行会事先帮你评估。

“尽调”工作做完，下面就是更为惊险的交易环节。

02

交易环节

交易环节首先要谈中介费，要确定最终交多少钱，这个钱数是要白纸黑字写出来的，三方合同写的是比例，期间协议里写的是具体价格，写出来就具有法律效力了。千万不要和业主合同都签了，中介费还没谈就被动了。

其次要注意的是不做房子以外各种保证、交易和风险。交易过程产生的风险全部转给中介承担，因为他们收中介费，就要承担这个风险。

交易环节最重要的是确保是和业主本人交易，而不是代理人，如果是代理人要有书面代理文件。否则整个交易都可能无效，还会有一房多卖、资金被挪用等风险。

交易环节还有几点要注意：

一是最好做资金监管，因为资金不监管而导致的被骗案件很多，有一房多卖、有ABC单、有被吃差价。资金监管既能保障交易的资金安全，又能防止不良房产经纪机构依靠代收代付客户资金、吃差价，携款潜逃等风险，还能有效防止“套贷”等不良行为。如果本地没有资金监管要求，就要确保必须贷款先预审批，审批通过后过户和银行抵押是二合一同步进行。

二是确保户口学籍干净。某些城市一房一户，前房主户口不签走后面购房者无法迁入，尤其学区房，落户年限是从户口迁入开始计算的。深圳还有利用时间差骗取学区房资格的，使购买学区房的家庭孩子无法入学。

要关注房屋内的户口是否历史遗留户口、成年子女、兄弟姐妹等户口，若存在这类户口，提高警惕，一定要户口迁出后，才进行交易。道理很简单，卖家本人都可能无法迁出这些户口。

所以，对于户口问题一定要慎重，必须在合同中具体约定户口迁离、以及学区使用的滞纳金、违约赔偿。这样可以以赔偿滞纳金的形式，通过法院主张权利。

三是做好物业、附属物交割。购买二手房时，一定要清查一下房屋是否有欠费情况，包括水电费、煤气费、物业费及暖气费等等。如有欠费情况，应要求原房主结清。

同时，应要求其提供相关收据，或者双方经协商后在合同上约定清晰。如果房屋有附属物，要在合同中约定房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具的验收，因为有些房东会因为房屋涨价心中不平破坏屋内设施设备。

四是找一个专业的房产中介。找一个靠谱、专业的中介，以上这些问题都会迎刃而解，所以建议找声誉好的门店，找做了五年以上的业务骨干、销售冠军、甚至店长。

此外，高品质的房源对应高品质的房东，这类房东大概率没时间处置房屋，都是委托靠谱中介的，所以很多好的房源是掌握在中介手里。五是做好应对方案。

二手房交易经常会出现很多突发情况，例如在牛市中经常面临卖主跳价、要求涨价或者不卖的现象。所以买二手房切记要签订好合同条款，并对于违约行为要特别约定。

六是不要忽视租客，专业术语叫承租人。法律规定房屋的承租人的有优先购买权，且买卖不破租赁（简而言之就是租期未到你不能赶走承租人），一旦承租人在交易过程中插一杠子，就会造成损失。

所以，在购房时认真核查租赁合同期限、主体等信息；同时要求租户出具放弃优先购买权的声明书等材料。

七是自行了解贷款信息。如果银行有熟人，贷款可以选择银行。没有的话也要多询问几个银行的利率，有些时候是可以优惠和浮动的。不要被中介或者卖家找的银行所局限。

当然，以上这些还远未涵盖二手交易中的风险，在尽调环节中要设法了解一下业主出售房屋的真实原因，是因为邻里关系、家庭关系、债务原因、财产纠纷，还是单纯的换房？或者投资客抛售？在交易环节是否协助卖家解押，交易过程中业主离世，交易过程中限购、贷款政策发生变化等造成的风险怎么应对，这些也要具体了解。

二手交易看似平淡无奇，其实步步都是风险，购买二手房的自住和投资人一定要十分谨慎、反复思考。这正是，二手交易如履冰，一路走来步步惊！

Mr.zhu

2025-05-26 06:29:25