市场上的公寓有很多叫法，有公寓式酒店，有酒店式公寓，有loft公寓，有住宅式公寓，有商住公寓……总之，开发商根据卖点的提炼会产生很多不同的命名。那么公寓和住宅到底区别在哪里，根据我多年的总结和经历，我认为主要有以下几点。

一、公寓产品的产生。我们知道房地产的产品定性首先要服从于城市规划，城市用地规划就决定了开发商所建设的不动产的性质。如果某地块的土地性质为商业用地，那么开发商通过招拍挂的方式获得土地开发权利以后，在该地块上建设的不动产必然都将是“商业经营”用途的建筑物。商业用途的建筑，包括底商、商场、写字楼、专业市场、公寓。但是我们要知道，底商一般都是住宅小区周围配套的建筑，商场和专业市场需要专业的招商运营对开发商来说不具备运营能力又很难变现，写字楼在很多城市空置率很高，也很难通过产权出售变现，于是就出现了公寓这种产品，简单说就是在商业用途建筑物赋予其居住的功能，把他当住宅或办公室进行销售变现，这是公寓产品出现的根源。

二、公寓产品的二次交易费用。公寓和商铺的二次交易费用相同，契税3%，增值税5.5%，所得税差价部分的20%，土增税（浮动税率），交易成本往往百分之二三十以上。

三、什么样的人适合买公寓。一是创业、经营人士。物权法规定，公寓可以注册公司，住宅注册公司需要经过邻居和物业公司的同意，一般情况是不能注册公司的。所以如果你觉得将来也许会自己创业，买一个就可以随时把他当办公室，作为公司注册地址，而不用的时候可以租给别人收租金。当然也有人买一层公寓做酒店，民宿，通过经营获利。二是资产配置需求。很多城市住宅限购，一个家庭购买住宅的资格都用完了，再配置一两套公寓长期收租金，并不把投资收益放在首位考虑，而是把资产安全和结构放在首位考虑的人士。三是过渡用房。一套150万的住宅需要首付50万，假如一套公寓50万首付25万，年轻人结婚之前买一个自己的公寓省下房租付自己的月供，等有实力了再买住宅，把公寓作为过渡用房。

三、公寓和住宅的区别。1、公寓交易费用比住宅高；2、公寓居住体验没有住宅好，公寓产品一般没有封闭的绿化休闲空间，而且住在里面的有租户，有业主，有办公人士也有居家人士，难免彼此干扰；3、公寓土地证年限一般40-50年，住宅70年。物权法规定住宅土地证年限到期为自动续期，商业用房土地证年限到期是申请续期并按相关法规执行；4、公寓普遍没有天然气，水电暖和物业费都是按商业性质消费，使用成本较高；5、买公寓如果按揭，首付款50%，且贷款利率上浮30-50%，住宅首付款30%，贷款利率比较低；6、金融属性差别。市面上很多公寓消费者拿到不动产证书的时候土地使用年限已经消耗了两三年，有的甚至开发商从拿到土地到交付房屋再到办理不动产证书已经过去了七八年。如果您经商临时需要资金周转，可以拿你的住宅和公寓做抵押，向银行申请经营性贷款，但是商业银行对抵押物的要求，有两个指标，一个是房龄，另一个就是贷款年限不能高于土地证剩余使用期限，所以这一点，40年和70年还是有差别的。7、在很多城市住宅限购，公寓不限购。

四、公寓产品主要问题。由于公寓是可商可住这种介于写字楼和住宅的东西，这也恰恰是商住两类群体互相影响导致有些尴尬。因为真正注重品牌的有实力的公司，虽然他们支付租金能力高，但是他们选择办公地址却肯定去那些专业的档次好的写字楼。而讲究居住品质的住宅用户，在同样的租金价格上，也会选择舒适度比较好的住宅小区租房子住。不论是办公群体还是居住群体，选择租公寓的前提是相比专业写字楼和住宅小区，公寓租金便宜，这也决定了公寓投资回报的瓶颈很难突破。

五、虽然都是不动产，但是公寓产品的流动性要比住宅弱，变现难度大，这一点在入手之前是要考虑到的。

Mr.zhu

2025-05-18 16:16:53